土地一二级联动开发模式研究及案例赏析 课件.ppt

PART 1 一二级联动开发模式研究 概念 一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。 征地拆迁 土地利用规划 拿地 土地平整 公共配套建设 建筑设计 建筑工程 产品租售 物业管理 联动 土地一级开发 物业二级开发 土地出让 历史沿革 实质上，一二级联动开发在中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时传统的房地产项目开发模式就是两级市场联动开发。 2004.8.31之前 发展现状 在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。 土储中心们的“各种缺” 缺人才 缺技术 缺资金 “贫困县” 也要建新城 河南鲁山县财政不到5亿元/年，计划建设城南新区12平方公里，投资额将近60亿元。 宁夏海原县地方财政5952万元，上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山新城30平方公里，总投资32亿元。 “100人” 也要建新城 北京市土储中心定员编制100人，其中项目开发仅3个组别，共计70人。 除了组织实施和管理北京市土地一级开发外 ，该中心还承担土地储备、组织土地招拍挂、管理土地交易市场等职能。 “非专业” 也要建新城 土储中心属国土局直属机构，并无工程建设、等相关一级开发专业资质。 大量工程建设等任务实际上采用BT、BOT等形式外包给工程方的形式操作。 缺 资 金 缺 人 才 缺 技 术 随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。在此条件下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。 海南 黑龙江 吉林 辽宁 河北 山东 福建 江西 安徽 湖北 湖南 广东 广西 上海 河南 山西 内蒙古 陕西 宁夏 甘肃 青海 四川 贵州 云南 西藏 新疆 江苏 浙江 北京 台湾 大钟寺国际广场项目 建外SOHO、北辰绿色家园、中服地块… 虹口区瑞虹新城、卢湾区新天地、宝山区罗店新城项目… 中南儋州滨海新城项目、三亚亚龙湾、雅乐居清水湾… 中天未来方舟、中天会展城、遵义万里湘江… 梧州苍海片区项目、桂林临桂新区… 开封运粮河项目、郑州升龙城项目… 成都城南会展城项目… …… 深圳华侨城… 发展现状 一二级联动优势 一二级联动开发的优势主要表现在以下三个方面： 一二级联动优势-整体优势 一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理） 1.上下游资源嫁接，节省成本 根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。 营销费用 公关费用 施工成本 …… 一二级联动优势-整体优势 2.一二级联动开发加厚综合利润空间 由于一二级联动牵涉面极广，前后产业链环节众多，各道工序都为开发商寻租提供了一定空间。 整体优势 2 一二级联动优势-一级对二级的支撑 3.一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境 优先铺设自持地块周边的绿化、道路、管网等基建设施，为后续二级物业开发奠定良好的土地基础及周边环境条件。 优化项目周边配套形象 一级对二级 支撑1 一二级联动优势-一级对二级的支撑 4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取 可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 …… 一级对二级 支撑2 5.一级开发融得资金弥补二级物业开发投入 利用BT、BOT等融资模式进行一级开发。为同期进行的二级物业开发提供一部分资金支撑。 工程分包 一级对二级 支撑3 一二级联动优势-一级对二级的支撑 6.一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路 一级对二级 支撑4 一二级联动优势-一级对二级的支撑 一二级联动优势-二级对一级的补助 7.二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级对一级 补助1 开发豪宅 首批开发标杆性项目，树立开发区域的高端形象，撑起区域土地价值。 开发持有型物业 一二级联动优势-二级对一级的补助 8.二级物业租售收入为一级开发提供可持续的现金流 二级物业销售迅速实现资金回笼，为后续的一级开发工程提供现金流补充。 二级对一级 补助2 一二级联动问题和风险 硬币总有两面。一二级联动开发也给企业带来一系列问题和风险： 政策 风险 人力资源 问题 市场 风险 财务 风险 1. 2. 4. 3. 一二级联动问题和风险-人力资源问题 1.业务交叉对企业人力资源条件提出了苛刻要求 一二级联动问题和风险-政策风险 2.土地出让受城市建设用地指标限制，交地时间存在风险 省级政府 A市 B市 C市 D市 … 根据城市建设需求以及重大项