2009年上半年南京新建商品住宅成交情况简报.docxVIP

2009 年上半年南京新建商品住宅成交情况简报 数据来源：南京市网上房地产 全市总体情况分析 2009 年上半年全市新建住宅累计上市销售情况 备注：消化率按上半年认购成交总套数计算;余房消化周期按上半年平均月成交套数计算。 1.1 半年成交量接近去年全年的成交量，同比去年上半年增长 71%。根据南京网上 房地产统计，今年上半年全市新建商品住宅累计成交 40225 套，相当于去年全年成交量 4 2401 套的 94.9%，已经接近全年的成交量。与去年同期相比，上半年全市住宅成交量同 比增长 16729 套，增幅 71.2%;与 07 年上半年市场过热时期相比，低 12.7%;较 06 年 上半年高 5%。上半年成交量的大幅回升，首先是政策刺激带动刚性需求的爆发，刚性需求 消化库存促使房价稳定之后，在二套房贷松绑的刺激下，改善型需求开始入市，成交量进一 步放大，开发商减缓开发上市节奏致使新增上市量短缺，供求比逐步降低之后房价开始小幅 上涨，成交量回升成功转化为房价的回升，通胀预期也吸引民间财富通过投资房产实现保值 增值的愿望愈发迫切，不景气的外贸等行业以及融资生存困难的中小企业也纷纷转移资金投 资炒房，投资型需求开始释放，成交量再次放大。“房子越买越少，房子越少买的人越多， 买的人越多房子越少，房子越少价格越上涨，价格越上涨买的人越多”，供应短缺和需求持 续放大、房价上涨的相互推动态势就此形成。上半年末，受新增上市量短缺的制约，同时库 存中的高性价比房源通过前期消化已经剧减，否则成交量可能进一步放大。展望下半年，成 交量已经不是重点，热点已经转化为供应短缺下的房价上涨幅度，政策层面关注的重点也已 经从推动成交量回升转化为对房价上涨的担忧。 1.2 上半年 43%的成交量来自于消化库存，新增房源的供求比逐月走低，优质房源 日益短缺。根据南京网上房地产统计，今年上半年全市新建商品住宅累计上市 22969 套， 与同期成交 40225 套相比，相差 17256 套，也就是说，上半年大约消化了 17256 套库存 房源，约占上半年成交量的 43%，去库存化成效显著。上半年全市住宅新增房源的供求比 0.57，如果加上库存房源，总体供求比约为 1.89，总体处于供严重大于求的状态，这也是上半年尤其是前 3 个月房价没有明显上涨的主要原因。从月度变化来看，上半年新增上市量处于持续萎缩状态，由前 4 个月的 5000 多套下降到 5、6 月份的 3000 多套，成交量则从 3 月份起就回升到 8000 套左右的水平并基本稳定，新增供求比逐月走低，供求关系逐步改善，新增优质房源的短缺开始推动房价的全面回升。 1.3 库存房源逐月递减，消化周期降入房价拐点。由于月度上市量持续小于成交量， 1-6 月份库存房源逐月递减，在供求差逐月扩大的背景下，库存房源去化的速度也逐月加快。 随着库存的递减和成交量的放大，库存房源的消化周期逐月缩短，缩短的速度逐月加快，库 存房源由 1 月末的 53300 套下降为 6 月末的 31799 套，5 个月累计去化库存 21501 套， 约占1 月末库存总量的40%;库存房源的消化周期由1 月份的12.9 个月下降为6 月份的4. 7 个月，降低了 2/3 左右，并在 4 月份下降到 6.8 个月，根据经验，当库存房源消化周期 达到 6 个月左右的时候，供求关系的变化将促使房价迎来拐点，果然 4 月份之后全市房价 开始小幅回升，并在 6 月份前后形成全市普涨格局，开发商惜售待涨已经成为当前市场的 主基调。由于 7、8 月份为传统的淡季，预计推盘上市量仍将在底部徘徊，供应短缺局面将 延续到秋季旺季之前。从开复工到具备销售条件至少需要半年至一年左右的时间，当前供应 紧缺的局面将持续到明年春天前后，下半年将出现供应收缩推动下的抢购和房价上涨行情。 1.4 上半年全市均价同比降幅逐步收窄，环比逐步小幅上涨。根据国家发改委统计数 据，上半年，南京新建商品住宅价格同比涨幅基本稳定在-4-5%左右，降幅逐步收窄，同 比数据受去年同期房价影响较大，往往与直观感觉相差较大，不如环比数据更能真切的反映 当期房价的月度变化。从国家发改委统计数据可以看出，自去年 12 月份以来，南京新建商 品住宅价格环比降幅逐步收窄，并且在 2 月份止跌回稳，自 3 月份开始，环比开始小幅温 和上涨，3-5 月份累计上涨 1.2%左右。总体来看，成交量回升和供应量短缺推动了房价的 普遍性回升，结合供求态势来看，房价的新一轮升势已经处于起步阶段。 1.5 上半年全市住宅平均成交套均面积 108.7 ㎡，同比去年上半年提升 2.4 ㎡。去 年受市场调整影响，改善型需求和投资需求大幅萎缩，基本以刚性需求为主，成交套均面积 偏小。今年上半年，从年初到 4 月份之后，完