2019上半年重庆房地产市场回顾.pdfVIP

2019 上半年 重庆房地产市场回顾 Chongqing 2019年上半年，经济不明确性增加令重庆优质写字楼市场 一、二季度差异化表现，租户结构及稳定性愈发受到市场重 视；零售物业市场调整积极，并见证新兴品类及外来餐饮品 牌的活跃度提升；非核心园区主导仓储物流市场去化，传统 汽车制造业正处转型升级调整期，继而给市场带来更多不 明确性。 优质写字楼市场 0 12.5 （万平方米） （万平方米） 31.5 79.6 平均账面租金 （%） （人民币 / 月 / 平方米） 需求增长放缓，租户结构及稳定性愈发受到市场重视 上半年，重庆优质写字楼市场未录得新增供应。一、二季度 市场差异化表现，其中第一季度市场活跃度受升级需求拉 动，净吸纳量同比上升34.1% ；而第二季度市场活跃度则随 经济不明确性增加而显著降温，净吸纳量环比下降 12.2%， 同比下降74.9%。因此，上半年净吸纳量仅录得 12.5万平方 米，同比下降55.8%。甲级写字楼继续主导去化，贡献率达 70.8%。相应地，重庆优质写字楼市场整体空置率较去年底 仅下降2.7个百分点至31.5% ；甲级写字楼空置率较去年底 下降3.4个百分点至34.5%。 着眼需求端，金融业为市场需求主导，净吸纳量贡献率达 25.3%，其中传统金融贡献率为10.6%、非传统金融贡献率 为14.7%。TMT和房地产建筑以20.8%、19.2%的净吸纳量贡 献率分列第二、三位。 分区域看，江北嘴、大化杨和照母山主导全市去化。其中，江 北嘴以金融CBD的形象持续集聚证券、保险、银行和投资担 保等为代表的传统及新兴金融业企业进驻，去化占比全市 近六成；大化杨因录得某TMT头部企业的大面积进驻和域内 部分二房东推以特价房所带动的有效去化，净吸纳量贡献 率达26.1%，位居第二；而照母山则是受内资开发商的升级 需求和企业自买自用的需求所带动。然而，市场整体供过于 求矛盾犹存，租金持续承压，全市优质写字楼平均租金较去 年底下跌0.7%至79.6元每平方米每月，但租金跌幅同比有 所收窄。 值得关注的是，租户结构及稳定性愈发受到市场重视。一方 面，上半年市场录得多宗第三方办公运营商的大面积退租、 缩租案例，给予业主诸多启示；另一方面，尽管短期内市场 供过于求的矛盾未解，但随着如江北嘴等部分区域甲级写 字楼的新增供应在未来三年开始逐步进入尾期，业主开始 重视租户品质以实现未来资产价值的提升。 展望未来，2019年重庆优质写字楼市场还将迎约34万平方 米的新增供应，其中包括备受瞩目重庆来福士广场等。然 而，鉴于大面积的新增供应和经济增速的放缓，预计市场将 继续承压，租金回调面临挑战。 上半年写字楼新增供应与净吸纳量表现 2019 H1 2018 2017 2016 新增供应 净吸纳量 2015 0 20 40 60 80 100 万平方米 上半年市场租赁需求来源分析（按租赁面积） 25% 21% 14% 19% 金融业 科技新媒体 房地产 专业服务 CBRE世邦魏理