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第三节??? 房地产贷款贷后管理 一、贷款资料 1.借款人资料 2.担保资料 3.贷款项目资料 合同借据 5.贷后检查资料 二、借款人及贷款项目管理 1.贷款资金使用管理　　房地产开发贷款的资金使用是按计划进行的，资金使用应该有明细帐目，资金的到位情况应根据约定安排，不能随意更改。 2.贷款企业和贷款项目的贷后跟踪检查⑴主要内容⑵贷后检查的时间间隔⑶贷后检查程序 3.项目与销售回笼资金的监督管理⑴监管人——贷款人自身或受托机构。⑵预销售款回笼的监管——设立专户⑶预销售款使用的监管——预先安排约定 保证人、抵押物、质押物的管理属于常规管理，比较集中，相对较为简单、方便。 二、借款人及贷款项目管理 5.贷款风险认定　　借款人未如约还贷则该项贷款就可能面临一定的风险，具体情形非常多样，应分别对待，严格规管。 6.利率调整　　利率调整是指国家相关政策调整所产生的直接影响，必须执行新的利率，执行新利率应重新签订贷款合同或补充合同。 7.贷款展期管理　　房地产开发贷款一般可以展期，但展期的期限不能超过原贷款期限的一半。 8.收贷撤保　　借款人偿清全部贷款本息后，银行应及时通知借款人办理撤保事宜。 一、房地产开发贷款申请 1.借款人资格　　借款人申请房地产开发贷款的资格审查一般都比较严格，应该是证照齐全、资信条件好，特别是应该具备开发条件和能力，主要体现为：4证——《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。 2.申请贷款资料在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料： ⑴单位资料包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材料。 一、房地产开发贷款申请 ⑵项目资料项目资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。包括——项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证；地价缴交凭证复印件；施工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开发的批件。 二、房地产开发贷款调查 　　　由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真的希望得到贷款一般也会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容： 1、对借款人资格的核查 ⑴调查借款人的基本情况 ⑵了解企业经营班子真实情况 ⑶审查企业的财务管理制度及相关财务信息 ⑷了解借款人的诚意和过往的合作情况 2、调查核实项目情况 ⑴详细掌握项目的基本情况 ⑵了解项目的前期准备工作，特别是“4证”是否齐全 ⑶审查项目的可行性及抗风险能力 ⑷审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实 ⑸项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析 3、核实确定担保方式 　　　担保者是否真实、承诺是否真实可信，抵押物是否真实，质押物是否具备质押条件，担保者的资信是否真实、有效……等等。 三、核定信用等级，提出审查意见 　　　贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决策部门作出决定。 四、房地产开发贷款的审查与审批 1.贷款审查的主要内容　　贷款审查是根据贷款的“效益性、安全性、流动性”（所谓三性）原则和贷款投向政策，对调查部门提交的报告进行核实审查，并经相关程序后提出决策建议，由银行的相应决策部门进行审批。 ⑴审查调查部门提供的数据、资料是否完整。 ⑵审查贷款投向是否符合规定。 ⑶审查项目的评估情况。 ⑷审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。 ⑸审查贷款期限。 ⑹审查担保的合法性、合规性、可靠性。 ⑺复算贷款风险度、贷款资产风险度 贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数*[企业信用等级*（１－Y）+项目风险等级系数*Y]? Y=项目投资总额/（企业净有形资产+项目投资总额）? 贷款资产风险度=（正常贷款金额*项目贷款风险度+逾期贷款金额*项目贷款风险度*1.3+呆滞贷款金额*项目贷款风险度*1.8+呆账贷款金额*项目贷款风险度*2.5）/贷款总额 ⑻审查有无超规模贷款。 ⑼按照授权授信管理办法，确定最终审批人。 2、贷款的审批 ⑴贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款的种类、金额、期限、利率方式。 ⑵需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有决定权的相关机构或个人批准。 ⑶贷款经批准后，由调查部门办理发放贷款手续；不同意的应说明理由并退还相关资料。 五、贷款的发放 　　　房地产开发贷款的发放比较复杂和严格，经过一系列的相关手续后，最后由信