房地产开发全过程成本管理 .PPT

成本管理的组织管理系统 组织管理系统的三项内容 组织架构：部门设置及管辖关系，岗位设定及人员编制 职责划分：部门职能与岗位职责 权限分配：业务审批权限，行政审批权限 成本管理组织架构与人员配置（非集团公司） 成本管理组织架构 采购及招标管理 人员：分专业,分项目负责 采购部 成本目标管理 公司分管领导 现场成本控制 供方管理 合同管理 招标领导小组 成本部 成本目标管理 现场成本控制 工程预结算 供方管理 合同管理 招标领导小组 成本管理中心 成本管理部门职职能 成本管理职能 采购管理职能 成本目标管理:成本的前期测算、目标制定、成本动态监控、成本分析与后评估 ； 工程预结算管理：自行编制、审核工程量及造价文件，对咨询公司服务进行跟踪管理； 现场成本控制：变更的造价计算、现场工程量测定、零星工程或材料采购的委托和签证； 供方管理：考察、评估、建库并选用项目所需的合作单位及材料设备； 采购及招标 管理：工程、材料设备、设计、营销方面的招标，定标的、定单位、定价格； 合同管理：合同的签订、变更及追加、付款及结算手续办理； 各企业部门的名称和职责划分往往不同（预算部，成本部，材料部，采购部，合约部，工程部，商务部，但基本管理与业务工作内容必须齐全，才能达到精细化管理要求。 成本管理岗位职责 成本部经理岗位职责 预算工程师岗位职责 采购部经理岗位职责 合约工程主管岗位职责 合约物资主管岗位职责 合约营销主管岗位职责 成本管理事务员岗位职责 成本管理权限划分 成本管理权限划分 招标采购事务权限划分 规划设计招标与合约权限划分 营销事务招标与合约权限划分 工程合约与招标权限划分 一、管理制度 管理制度是公司总体的管理要求，全面和概括性地说明对所管理内容的基本管理要求。 二、管理规定 管理规定用于规范公司成本管理有关部门或项目成本管理中各项具体业务内容，如招标、预结算，是对管理制度的要求的落实。 三、实施细则 实施细则是对比较复杂的某项业务的操作过程、方式方法等的详细说明，并体现对具体业务工作的深度要求与成果标准，是对管理规定的补充和细化。 成本管理的业务管理规范 成本管理的业务管理规范分类 关于管理规范分类的说明 制度 也可称为：条例、规章 规定 也可称为：规则、准则、原则、规范、规程 细则 也可称为：方法、办法、指引 （指引与程序一般质量管理体系中专指描述流程的企业公文） 成本管理的业务管理规范 《成本管理制度》 《目标成本管理规定》 《招标管理规定》 《合同管理规定》 《供方管理规定》 《采购管理规定》 《工程预结算管理规定》 《设计变更、现场签证实施细则》 《付款管理规定》 《成本资料管理规定》 成本管理的业务管理规范 房地产运营流程管理是以项目开发价值链（value chain)为主导展开的，跨部门、横向交叉的运营流程管理促进作业标准化，提高工作效率，成本管理的运营流程管理是其中的重要组成部分。 成本管理的运营流程系统 阶段1 开 发 设 计 工 程 营 销 以流程驱动的 运营 部门职能驱动 的运营 认同流程、但部门职 能占据主导的运营 阶段2 开 发 设 计 工 程 营 销 阶段3 开 发 设 计 工 程 营 销 项目论证 设计管理 成本管理 案例—流程全景 基于房地产开发价值链运营流程系统 基于房地产开发价值链运营流程系统 业务流程 业务流程是指产品实现流程,例如: 市场调研流程 产品开发流程 施工管理流程 销售流程 包括房地产开发产生收益的核心作业 管理支持流程 支持流程为其它流程提供基本的框 架和底层基础 没有这些管理支持流程,核心流程不 可能有效运作 客 户 设计 阶段 流程 策划 阶段 流程 发包 阶段 流程 施工 阶段 流程 立项 阶段 流程 成本管理流程 人力资源管理流程 财务预算流程 …… 竣工 阶段 流程 流程清单 成本管理运营流程系统—案例 案例1—流程图 案例2—流程关键点的详细描述 案例3—作业表单 目的与作用 内容与形式 建立及维护 注意的问题 【思考与研讨：本公司房地产管理的基本标准是什么？有何量化的衡量与评价指标？ 】 成本管理的评价系统 目的 掌握市场信息 积累经验数据 汇总公司资源 沉淀业务知识 衡量工作成效 作用 保证公司的成本管理水平稳定、提升 目的与作用 主要内容 成本管理数据库 成本管理考核指标 内容与形式 成本管理数据库包括成本管理标准（供方、法规合同、技术标准）与成本指标 成本指标不仅包括经济指标（价的指标，即成本数据），还应包括技术指标（量的指标）；定额也是一种成本数据库；甲方定额就是技术经济指标 成本数据内容很多，概括为三个层次的成本数