房地产投资拿地分析.PPTVIP

四、地块投资的决策核心：产品规划 产品规划应该实现土地利用的最大利益化 产品规划首先要立足于规划条件 产品规划和企业自身的产品密切相关 产品规划和自身企业的运营能力密切相关 产品规划也和企业的自身销售能力密切相关 █实战操练：强排方法的介绍和实践 强排方案案例分析 某项目基本条件 容积率：0.99 总用地面积：201636㎡ 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ 建筑密度：0.20 绿地率：30% 产品配置一览表（方案一） 物业类型 占地面积 容积率 地上建面/ 地下建面 预期单价元/平方米 预期总价 独栋别墅 70000 0.25 17500 20000 3.5亿 联排别墅 31636 0.7 22000 15000 3.3亿 叠加别墅 ? 8500 花园洋房 60000 1.2 72000 6500 4.68亿 小高层公寓 40000 2.2 88000 6000 5.28亿 计容总建面 ? ? 199500 ? 16.76亿 产品配置一览表（方案二） 物业类型 占地面积 容积率 地上建面/ 地下建面 预期单价元/平方米 预期总价 类独栋 108878 0.5 54450 20000 10.89亿 联排别墅 0 0 0 15000 0 叠加别墅 0 0 ?0 8500 0 花园洋房 93122 1.56 145530 6500 9.46亿 计容总建面 202000 ? 199500 ? 20.35亿 五、地块投资的决策依据：财务分析 地块投资的决策依据：财务分析 1.房地产项目投资与成本构成 2.房地产项目的收入估算 3.房地产项目现金流量表 4.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算 5.敏感性分析 █实战操练：项目的可行性报告的编制 项目进度计划横道图 项目现金流程表 投资管理标准化模板 项目建议书 项目初步评估报告 项目可行性报告 六、土地市场 三、出让方式的适用范围 出让方式 划拔方式 招标、拍卖、挂牌 协议 1 经营性用地以(商业、旅游、商品住宅等)及有竞争要求的工业用地； 1 经营性用地以外用途的土地，同一宗地只有一个意向用地者的 1 国家机关、军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用地者； 2 原划拨、承租土地使用权人申请协议出让 2 城市基础设施、公益事业用地 3 划拨土地使用权改变用途或转让，收回土地使用权，实行招拍挂出让的； 3 划拨土地使用权转让申请办理协议出让 3 国家重点扶持的能源、交通等项目用地 4 出让土地使用权改变用途 4 出让土地使用权人申请续期 4 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 5 法律法规规定的其它用地 异同 有偿使用，需要签定合同 有偿有偿使用，需要签定合同 少量费用(补偿、安置）或无偿 有期限限制 有期限限制 一般无期限限制 四、招标、拍卖、挂牌的异同 招 标 拍 卖 挂 牌 交易场所 指定地点 拍卖行 土地交易场所 交易方式 一次报价 多次报价 多次报价 持续时间 长 短 长 复杂程度 需要制作标书十分复杂 不复杂 一般 衡量指标 价格及指定的技术等其它条件 价格 价格 适用范围 具备其他综合目标或特定的社会、公益建设条件 土地用途无特别限制及要求 土地用途无特别限制及要求 七、房地产企业的拿地方式 * 招拍挂介绍 土地转让介绍 股权转让介绍 合作经营介绍 土地合作（企业与企业、政府与企业） 一、二级联动 概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地） 委托代建介绍 房地产企业拿地方式五个模式十六种方式 Leadge Consulting 地块价值判断和拿地实操技能 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。 一、宏观经济分析与预测 2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐步进入上升的周期。 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。 2016年9月30日北上广深限购限贷政策 库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显 二三线