十大商品房纠纷与法律对策上颜雪明.ppt

附赠花园的困境与风险预防 规划部门为减少自身的麻烦，不准建设单位报建小院、花园，造成建设单位如果附赠花园，会违反规划。 规划管理属于行政法律关系，除非行政机关认定违章而纠正，否则不应影响买卖双方的民事法律关系。 避免风险的方法： 最好报建时取得规划依据； 销售时明示，交付状态与销售宣传一致，以避免违约； 规划不允许的，报建为绿地，宣传为花园，规划验收后改花园交付。 请大家休息十分钟。 yanxm@ 三、降价索赔纠纷：正确理解合同的相对性 10:30 15’ 开发商降价，前期买受人有无权利索赔？ 1、合同相对性原则决定了合同只对当事人产生约束力。 2、资产价格是市场决定的而非开发商决定的。 3、房屋作为长期使用的资产，其价值是动态的。 结论： 买房人以降价为由向出卖人索赔，不仅没有法律依据，情理上也不能成立。 四、付款纠纷：贷款不成是否属于情势变更 　2010年4月12日，张某与房主宋某签约，购买宋的房屋，总价为555万元，张某计划贷款200万元。签约后他向宋支付了15万元定金。后因“新国十条”出台，张某因已有两套房，无法得到银行贷款。遂起诉到法院要求解除与宋某的房屋买卖合同，退还定金。卖方宋某认为，合同当中已经约定，如果买房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款，故应按合同执行。法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张某在签订合同时无法预见的，如果要求张某继续履行合同，对其明显不公平。因此张某请求法院解除合同于法有据，宋某须返还张某已支付的定金15万元。据称，这是北京市判决的首例第三套房买卖纠纷。 10:45 25’ 　《合同法解释（二）》第26条? 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 　　　据此分析前述案例： 　　　１）买方投资性购房，属于商业风险。 　　　２）贷款落空是双方事先预见到的风险。 　　　３）继续履行不导致不公平的结果。 　　　４）即使不能实现合同目的，也能承担违约责任。 免责条件：“对于这种障碍，没有理由预期他在订立合同时能考虑到或能避免或克服它或它的后果。”——联合国国际货物销售合同公约第79条 情势变更应当是无法预见的非商业风险 最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释第二十三条? 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《合同法》第107条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约的责任。 任何一方不履行义务就是违约，除非有法定的或者约定的免责事由。在合同明确约定了按揭不成的处理方式后，没有以《解释》23条抗辩的理由。 何为“不可归责于当事人双方的事由” 五、广告纠纷：何种广告构成合同义务 广告实例 　　1、每一间卧室都向海 　　2、有一个美丽的地方 　　3、住天府花园，上实验学校 　　4、地铁8号线明年国庆通车，6条公交线路通达 　　5、日立电梯，美国进口科勒洁具 　　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 　——最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第3条 20’ 11:10 30’ 常见买房人以开发商广告不实为由主张欺诈，要求按消法给予双赔。 欺诈是侵权行为。合同法中的欺诈只产生合同无效、撤销与变更的后果。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 ——合同法113条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。——消费者权益保护法第49条 商品房买卖合同纠纷中的双赔责任适用特别法《最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释》。双赔的前提是销售后擅自处分或者故意隐瞒权利瑕疵，致使买受人不能取得房屋或者合同无效、解除