房地产楼盘权重定价方法表.docxVIP

楼盘定价方法 一、成本导向定价法 1、成本价成定价法： 就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。 产品价格 = 单位产品的成本 * （1+ 价成率） 2、目标收益定价法 是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。 3、售价加成定价法 以产品的最后销售价为基数， 按销售价的一定百分率计算加成率， 最后得出 产品的售价。 单位产品售价 = 单位产品总成本 / （1- 价成率） 二、需求导向定价 1、理解值定价法 是消费者对于商品的一种价值观念， 这种价值观念实际上是消费者对商品的 质量、用途、款式及服务质量的评估。 2、区分需求定价法 是指某一产品可根据不同需求强度、 不同购买力、不同购买低点和不同购买 时间等因素，采取不同的售价 三、竞争导向定价 1、随行就市定价法 就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。 2、追随领导者企业定价法 有实力的公司， 为了应付或避免竞争， 或为了稳定市场以利其长期经营， 往 往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准， 来制定本企业的商品房 价格。 四、可比楼盘定价法 根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。 表一、定级因素、指标与分值 定级 指标 分值 因素 位置 A 、距所在片区中心区的远近， A、最差（远）1 ，B、很差（远） B、商业为临街或背街， C、写字楼 2， C、一般 3， D 、很好（近） 4， 为临街或背街， D 、住宅为距所在 E、最好（近） 5 片区中心区的远近 价格 A 、百元以上为等级划分基础 A、最高 1，B、很高 2 ，C、 B、商铺、写字楼、豪宅、普通住 一般 3 ，D、很低 4， E、最低 5 宅等级依次减少 C、价格是否有优 势 配套 A 、城镇基础设施：供水、排 A、最不完善 1，B、不完善 2， 水、供气、供电； B、社会服务设 C、一般 3， D、很完善 4 ，E、最 施：文化教育、医疗卫生、文娱体 完善 5 育、邮电、公园绿地 物业 A 、保安 B、清洁卫生 C、机 A、最差 1，B、很差 2 ，C、 管理 电 D 、绿化率及养护状况 E、物业 一般 3 ，D、很好 4， E、最好 5 管理费 F、是否人车分流 G、物业 管理商资质 建筑 A 、是否漏雨水 B、门窗封闭 A、最差 1，B、很差 2 ，C、 质量 情况 C、内墙 D、地板 E、排水管 一般 3 ，D、很好 4， E、最好 5 道 交通 A 、大中小巴士路线数量 B、 A、最少（远）1 ，B、很少（远） 距公交站远近 C、站点数量 D 、大 2， C、一般 3， D 、很多（近） 4， 中小巴舒适程度 E、最多（近） 5 城市 A 、规划期限（远中近期） B、 A、最不完善 1，B、不完善 2， 规划 规划完善程度 C、规划所在区域重 C、一般 3， D、很完善 4 ，E、最 要性程度 D 、规划现状 完善 5 楼盘 A 、总建筑面积 B、总占地 C、 A、最小 1，B、很小 2 ，C、 规模 户数 一般 3 ，D、很大 4， E、最大 5 朝向 A 、按方向 B、按山景 C、按 A、西（西北、西南） 1 ，B、 海景 D 、视野 东（东南、东北）2 ，C、北（东北、 西北） 3，D 、南（东南、西南） 外观 A 、是否醒目 B、是否新颖 C、 A、最差 1，B、很差 2 ，C、 是否高档 D 、感官舒适程度 一般 3 ，D、很好 4， E、最好 5 室内 A 、高档 B、实用 C、功能是 A、最差（远）1 ，B、很差（远） 装修 否完善 D 、质量是否可靠 2， C、一般 3， D 、很好（近） 4， E、最好（近） 5 环保 A 、空气 B、噪音 C、废物 D、 A、最差 1，B、很差 2 ，C、 废水 一般 3 ，D、很好 4， E、最好 5 发展 A 、资产资质 B、开发楼盘多 A、最差（少）1 ，B、很差（少） 商实力及 少 C、楼盘质量 D、其他 2， C、一般 3， D 、很好（多） 4， 信誉 E、最好（多） 5 付款 A 、一次性付款 B、分期付款 C、 A、最差（少）1 ，B、很差（少） 方式 按揭付款 D 、品牌 2， C、一般 3， D 、很好（多） 4， E、最好（多） 5 户型 A 、客厅与卧室的结构关系 B、 A、最差 1，B、很差 2 ，C、 设计 厨房和厕所的结构关系 C、是否有 一般 3 ，D、很好 4， E、最好 5 暗房 D 、实用率大小 销售 A 、销售进度 B、销售率 C、 A、最差 1，B、很差 2 ，C、 情况 尾盘现状 一般 3 ，D、很好 4， E、最好 5 广告 A 、版面大小 B、广告频率 C、 A、最差 1，B、很差 2 ，C、 广告创意 一般 3 ，