房地产服务行业分析报告.docVIP

2013年房地产服务行业分析报告 2013年9月 目 录 TOC \o 1-4 \h \z \u 一、中国房地产服务行业发展处于初级阶段，成长潜力大 4 1、房地产服务行业产业链长，服务对象多样，种类齐全 5 2、地产服务行业细分行业介绍 6 3、房地产服务行业国内外代表性公司概览 7 4、房地产服务行业在中国处于成长中的调整阶段，竞争加剧 8 （1）我国地产中介服务行业的发展历程（纵向比较） 8 1）房地产中介服务行业的萌芽阶段（1993-1997年） 9 2）房地产中介服务业的加速起步阶段（1998－2004年） 9 3）房地产中介服务业的成长阶段（2005-2007） 10 4）房地产中介服务行业成长中的调整阶段、竞争加剧，集中度提高（08年至今） 11 （2）我国房地产中介服务业的发展现状 12 1）处于行业发展初期且发展不均衡 12 2）房地产服务行业向规范化、品牌化和专业化方向发展 13 3）中国经济长期发展向好，将支持地产行业发展 16 二、国内标杆分析：世联地产—全国领先的地产综合服务类龙头 17 1、首家登陆A 股的房地产综合服务提供商 17 2、以代理销售和顾问策划业务为主，逐渐完善业务链结构 19 （1）代理销售业务 21 （2）顾问策划业务 22 （3）经纪业务 24 （4）金融服务业务 24 （5）资产服务业务 25 3、上市后通过兼并收购实现纵向横向的规模化扩张 26 4、与竞争对手相比，代理和顾问策划业务位居行业第一 27 （1）收入规模位居行业前列 28 （2）一手房代理销售规模和收入均为行业第一 28 （3）顾问策划业务收入也位居行业第一 29 （4）规模化、品牌、平台、企业文化是世联地产独有的优势 30 1）规模化优势 30 2）品牌优势 30 3）平台优势 31 4）公司团队优势和优秀的企业文化 31 5、公司盈利能力分析 32 6、盈利预测 33 三、国外标杆分析：世邦魏理仕 33 1、全球最大的商业地产服务公司 33 2、公司发展历程—通过不断的并购成长壮大 35 3、公司主业包括咨询、外包服务、全球投资管理和房地产开发 37 4、世邦的核心竞争力 41 （1）百年历史积淀的优质客户资源和品牌声誉 41 （2）庞大的专业人才队伍 41 （3）起支撑作用的全球全业务覆盖布局 41 5、世联地产未来将逐渐向世邦的业务类型转型 42 一、中国房地产服务行业发展处于初级阶段，成长潜力大 随着房地产行业的不断发展，其紧密相关的房地产综合服务行业规模亦随之迅速扩张，除了我们熟知的二手房租售业务，房地产中介服务的范围还包括土地的前期开发咨询、整体的开发规划、一手房代理销售、金融和资产管理服务以及物业的管理和租售，其覆盖范围涵盖了从一级市场至三级市场整个产业链，并呈现出分工日益细化和专业化的趋势，房地产中介服务市场在不断走向成熟。 1、房地产服务行业产业链长，服务对象多样，种类齐全 房地产中介服务是房地产开发价值链中的重要组成部分，在房地产开发过程中为各级市场的参与者提供专业的服务。以房地产开发的不同阶段为分界点，房地产市场可划分为一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是土地的供给市场，由政府主导出让土地使用权，是由国家垄断的市场。二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场； 而三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场，是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。 在房地产价值链中，主要的参与者包括：政府，作为市场的管理者通过土地供应和金融税收等政策调控管理市场；开发商，主要负责土地获取、建筑商的招标和管理，部分开发商还自行负责施工和完成物业销售；银行和房地产投资机构等为开发商提供资金；建筑设计院和景观设计机构等为开发商提供设计服务；建筑商负责建筑施工；房地产中介服务企业为房地产开发商提供顾问策划、代理销售等服务。 房地产中介服务行业与上游房地产开发行业的具有较强的相关性，房地产开发商开发楼盘的数量与规模直接影响房地产中介在二级市场的代理业务的业务量。在三级市场上，房地产中介的经纪业务与消费者的置业和居住活动更是直接相关，通过对消费者提供对已购房产买卖和租赁服务，满足了由人口迁移和流动人口产生的居住需求。 2、地产服务行业细分行业介绍 房地产中介机构提供的服务主要围绕项目的开发进程展开，具体包括房地产项目的前期市场调研、策划、投资分析、可行性研究，中期项目的营销策划和代理销售，以及