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房地产快速去化必杀技 为了去库存， 标杆房企都拼了， 除了恒大的无理由退房， 当下还有哪些值得借鉴的手法？明 源君采访了近 10 位营销总并总结提炼成文，期望带给大家一些启发。 前天，恒大召开全国楼盘无理由退房新闻发布会，一石激起千乘浪，业内有赞有弹。 昨天， 更有代理恒大项目的中介公司向明源君透露， 恒大昨天的销售业绩全线上涨， 三四线 城市的恒大一线员工也反馈项目来访量有明显提升。 可见，恒大这一狠招起到了立竿见影的 效果。为了去库存，大家都拼尽全力了。 一、借势新政降价促销是基本手段 这一招很老土，但不得不承认，对于一二线城市项目而言，“以价换量”还是大部分 房企默认出货最快的一个市场手段。而这一策略的要义是：快、狠、准。 据了解，在“ 330”政策出来后，融绿迅速启动了“春雷行动，短短 7 天内，上海及苏 锡常 13 个楼盘，总计成交了 11.18 亿。而建业集团借新政促销，也推出“春雨行动”， 4 月份建业各个区域拿出 23 套特价房，直降 7 折，还配合首付分期。 保利地产品牌营销中心总经理何智韬认为，尾盘项目降价促销要有壮士断腕的勇气， 不能像剪指甲一点一点降，一步到位才能取得“以价换量”的实效。 一位百亿房企的营销总助张总表示，对于项目较多的房企，在全国范围内或地区公司 多盘联动，集中去化，促销效果会更凸显。 二、产品“改造”、转型带动批量去化 但对于一些供过于求的城市，降价也收效甚微，需要从其他方面进行突破，最直接的 就是对存量大的现房进行“改造”，包括户型改造、住宅转商业或租赁。 张总表示，一般存量很大的项目多是大盘项目，销售周期短则几年，长则 10 多年，公 司在天津有好几批产品销售周期都在 5-10 年。这批现房无论从户型设计、还是新旧程度上 都已经过时，这时，为了更好去化，公司一方面对这部分现房在卖相上重新包装、梳理；另 一方面，对存量很大的大户型产品进行改造， 比如联排别墅改成上院、 下院，大户型改成小 户型。 另外，何总也认为，通过现房功能需求的延伸一定程度上也能带动一批存量的去化。 例如， 可以将地段合适、 户型合适的现房转成养老机构、 长期持有经营；再有就是拿现房做 出租，类似 YOU+公寓模式。 三、产品升级，服务创新，深挖老客户资源 融信集团品牌营销管理中心总经理余丽娟认为，相比其他房企的降价促销，融信更侧 重于将产品品质升级作为主要的去库存营销手段， 包括在产品品质、 产品体验展示升级和服 务标准、 承诺上下功夫。 例如：园区景观的升级改造， 多样性、 个性化装修的样板体验展示、 物业服务的标准升级，客户品质零距离体验、打造全社区邻里中心等。 张总则表示，大盘项目后期提升产品附加值很关键，一来通过增加小区配套，比如周 边商业、教育、娱乐配套提高产品吸引力，二来提高物业管理水平，以提升老客户满意度， 带动老业主回购及老带新。 例如，去年世茂集团就发布了“ 2014 宅行动”计划，针对业主居住、生活需求，提供 置业、理财、健康、教育、安全、度假等一站式解决方案。 四、推盘节奏：上半年集中去库存 在推盘节奏上，大家普遍认为“小步快跑，上半年集中解决库存问题，下半年再推新 盘”。 余总表示，融信的推盘节奏因库存量的原因做出了较大的调整，全年放慢了新货量的 推货量及推货时间。具体而言，上半年以库存量的小步快走、短蓄短开、去库存为主基调， 部分新项目原计划第二季度推盘， 放缓至第三季度集中推盘； 下半年则将推货的重心转移至 新增量及新项目的集中推货为主。 融科智地营销总监蒋海平认为，不同项目推盘策略有所不同，比如“