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房地产开发及流程 （讲 义） 根据公司安排， 今天由我给大家介绍房地产开发及流程。 本课主 要向大家介绍房地产开发过程中的重要节点和主要工作， 目的是向大 家普及房地产开发中的一些基本知识。 由于本人学识和经验有限， 在 讲解过程中难免有不当之处，还请各位同事给予批评指正。 在正式开始之前，我先向大家介绍几个常用的概念。 一、 容积率 是指项目范围内 总建筑面积 与用地面积 的比率。容积 率决定地价成本在房屋中占的比例。 而对于住户来说， 容积率直接涉 及到居住的舒适度。 一个良好的居住小区， 高层住宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 2 （建筑物地下部分建筑面积不计入容积率） 。 二、 绿地率 用地范围内各类绿地的总和与用地的比率（ %）。（同 时，还要搞清楚什么是 绿化率 ？什么是绿化覆盖率？） 三、建筑密度 指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划 建设 用地面积 之比 （％），它可以反映出一定用地范围内的空地率 和建筑密集程度。 四、建筑高度 指 建筑物 室外地平面至 外墙 顶部的总高度。 （烟 囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计 入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱 等建筑物之屋顶上突出部分的水平 投影 面积合计小于屋顶面积的 20 ％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 ） 五、 开发强度 土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高 1 度、绿地率等几项主要指标。 （在一般情况下， 土地开发强度越高， 土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开 发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导 致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平） 。 五、 道路红线 道路红线一般是指道路用地的边界线。 （插入东区项目总平面图予以说明） 第一节 房地产开发的含义 一、含义： 1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业的经营管理者， 运用科学的理论与方法，依据社会与市场的需求及企业的主客观条 件，对房地产的开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动 的全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实 现企业的总目标。 2 、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、取得项目用地 （或合作谈判）、办理各种报批报建手续、施工管理与成本管理、销 售及服务的全过程。 今天我们着重讨论的是房地产开发的狭义概念。 二、什么叫开发？开发的目的是什么？ 1、开发： 开发是一个过程，是一个资源整合、科学管理的过程。 那么，房 2 地产开发都要整合哪些资源、 要进行哪些方面的管理那？房地产开发 需要整合的资源很多， 要是进行简单的分类， 我认为主要有以下几方 面。一是土地资源，二是资金资源、三是人力资源、四是社会资源。 同样，科学管理是要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成本、 营销、物业等方面的管理。 （插入示意图予以说明） 2 、开发的目的： 开发的目的就是通过资源整合、 科学管理， 最大限度的增加各种 资源的附加值。 也可以这么说， 房