泰州明发国际广场（全案营销报告）.PPT

泰州目前比较具有影响力的政策包括： 商业贷款的基准年利率是7.05%,由于信贷政策收紧,银行额度有限,首套房现在也很难享受基准利率，一般要上浮5%到10%。 单职工缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款的最高额度从25万元提高至30万元；双职工缴存住房公积金的家庭，住房公积金贷款的最高额度从25万元提高至40万元。 2月1日之前申请公积金贷款的，是按原有政策执行，最高贷款额不超过25万元，不可追加贷款。 住房公积金贷款的担保人限定为正常缴存住房公积金的职工，每个正常缴存住房公积金的职工最多可同时为两名住房公积金贷款人提供担保，所购房屋的共有产权人不得作为担保人。 首次购买自住商品房在90平方米以下或购买保障性住房的家庭，已付房款达到规定的最低首付款比例的，可贷额度上浮30%，不得超过最高额度和房屋总价的70%(二手房贷款的最高额度不得超过房屋总价的60%)。 职工按时正常足额缴存住房公积金6个月以上，可申请住房公积金贷款。 取消借款人及其家庭成员和担保人经济收入证明，以职工缴存住房公积金的工资基数作为其收入参考。 明确首次购买普通住房契税优惠政策问题两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。中国契税税率目前介于3%-5%.政府此前规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，对个人销售或购买住房契税税率暂统一下调到1%。 商品房交纳契税，是房屋竣工交付时由开发商代为收取的，首套房144-90平方米1.5%，90平方米及以下1% 2012年1月起房贷的利率开始上涨，5年以上房贷利率将从6.40%涨至7.05%。按去年6.40%基准利率计算，办理100万元的贷款，期限20年，采取等额本息还款方式，那么月供需7397元；若按新利率7.05%计算，月供需7783元。即每月将多还利息386元。 在2012年伊始，各地银行对于首套房贷利率的执行上仍然存在明显的差异，基准、上浮10%、85折这几种情况在各地并存，但我们相信随着存款准备金率的进一步下调，银行方面可供贷款的资金将更加充裕，而届时这种乱象将逐步消失，优惠利率将重回首套房贷。 ② 炒作项目区域、地段 背景：高港大道尚未通车，导致项目地点周边人流车流量少，项目地点不为大众所知；项目所在区域为政府重点发展的区域，但是目前现状尚未成熟； 目的：以远景规划来克服项目地段现状的不足； 时间：4月初开始启动； 形式：软文炒作形式，联合报纸、网络等媒体对项目所在区域远景规划发展进行炒作，以挖掘项目的地段价值。 营销策略 第一阶段 一期产品建议 当今房地产界竞争激烈 利用政策漏洞赠送面积已经属于“过时”产品，如果做不到极致，既不实用，也不美观！ 那么，最终决定项目价值的还有哪些？ 地段？建筑？景观？配套？ 不动则已，动必倾城！ 选择—— 就是唯一！ A 市政供暖—— 项目附近具有热力公司，增加市政供暖，使得本项目成为泰州第一个具有市政供暖的社区； B 新风系统—— 考虑到成本的可行性，建议设置新风系统，打造科技住宅。 附加值 一期产品建议 这些真的可以有 目录 泰州市场研究 产品分析及建议 全案营销策略 全案媒体预算 案例借鉴 客群定位 营销策略 项目包装 案例借鉴 本项目规模如此巨大，不仅仅是泰州绝无仅有的大盘，甚至在全国也只有少数的大盘可以与之相比，那么这些大盘中从地段、从区域、从规划方面和本项目相似的项目都是如何操作的呢？在此，我们列举一个操作非常成功的案例——滨湖世纪城。 案例借鉴 合肥·滨湖世纪城 大盘——气吞天下 80-120㎡ 2008年9月 2008-4-2 （小）高层 40% 3.14 4800000 滨湖世纪城 当期主力面积 开盘时间 开工时间 建筑形态 绿化率 容积率 总建筑面积（m2） 项目名称 滨湖世纪城 项目规划净用地面积1991亩，总建筑面积约480万m2，投资额约160亿人民币，号称“安徽第一大盘“。项目规划建成包括营业面积达40万㎡Shopping Mall；建筑面积不小于7万m2、高200米、600间客房以上的双塔五星级酒店；沿街商业，约8万m2；4座高层综合办公写字楼，约150米高；300多万 m2的住宅；另规划建设小学两所、完全制中学1所，幼儿园3所。 案例借鉴 合肥·滨湖世纪城 大盘——气吞天下 60万 丹霞·磬苑 60万 东方一号 65万 多伦多花园 70万 万达商业广场 71万 新慧金水岸 97万 和顺·东方花园 140万 蓝鼎·滨湖假日 200万 中铁·国际城 206万 恒泰·阿奎利亚 480万 滨湖世纪城 总建筑面积（m2） 项目名称 合肥大盘排行版 项目挟480万m2的庞大体量、扼守滨湖新区核心