资产评估方法.PPT

三、对重置成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法。 第二节 比较法 一、比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论: 由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 LOREM IPSUM DOLOR LOREM （三）运用的前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。 二、市场比较法的基本程序及有关指标 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 四、操作程序 确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果 1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。 以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。 对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。 五、常见的评估方法 直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。 1、直接法 1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。 2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。 直接法应当注意以下问题： 类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。 2、类比法 类比法的基本计算公式为： 被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数 被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率） 1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 参照物的主要差异因素有： 2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 LOREM IPSUM DOLOR LOREM 评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 资产评估价值=10×（1-40%）=6（万元） 5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差