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PAGE / NUMPAGES 市场调查报告 一、彭州宏观环境调研 1）城市简况 彭州市幅员面积约1421平方公里，主城区面积约26平方公里。北与汶川县、茂县接壤，南隔蒲阳河—清白江与郫县、新都区相望，东邻什邡、广汉两市，西连都江堰市。它是古蜀国的发祥地，具有三千余年文明史，素有“天府金盆”、“成都后花园”的美誉。 彭州地属四川盆地北部，位于成都市西北方向约30公里处，是成都市域内面积第二、人口第三的县级市，属于成都第二圈层发展地带。现与成都市区之间有成彭公路和成彭高速公路相连。成彭公路到成都市车程约40分钟，成彭高速到成都车程约30分钟。 彭州市辖20个镇、94个社区委员会、261个村委会，市政府所在地为天彭镇金彭东路。2018年末，全市总人口80.33万人，人口增长率为4.64‰，其中人口自然增长率为4‰。总人口中非农业人口21.3万人，占26.5%，农业人口59万，占73.5%。 2）经济简况 彭州先后被评为全国五大）商品蔬菜生产基地；成都市秋淡菜第二线基地；国家级农业高科技示范园区。 如今，彭州已建成中国西南最大的蔬菜批发市场、国家级南菜北运转运站和全省唯一的县级蔬菜农药残留度检测中心。目前，彭州已建成标准化优质蔬菜基地67万亩，年产量16.8亿公斤，年销售收入14亿元，农业是彭州的重要经济产业。 彭州工业区规划面积12.8平方公里，远期规划25.2平方公里，已被确认为省级重点开发区。工业开发区内设有医药化工产业园、交大科技产业园、机械工业产业园、服装工业产业园、家具工业产业园、新型建材产业园六个专业园区，现已有133个工程入驻，产业工人1.8万人。在工业方面，特别值得一提的是，中石化80万吨乙烯工程落户彭州，每年高达700多亿的产值将极大地拉动彭州GDP经济增长。 2018年，全市实现地区生产总值149.21亿元，人均19110元，农民人均纯收入6672元，同比增长19.1%。 3）城乡建设及远景规划 彭州目前形成了“一主”、“两次”、“一基地”的城市规划布局。“一主”即以彭州中心城区和南部工业科技新城为核心，大力发展现代服务业和机械、电子、医药、精细化工、家具等。“两次”指以濛阳镇和丽春镇两个重点镇为依托，建设未来城市的经济和社会发展的次中心，承接主城区的产业辐射，带动周边镇域经济发展。“一基地”即四川石化基地，作为我国西部地区重要的炼化一体的现代石油化工生产基地，在彭州的城镇和产业空间格局中占有举足轻重的地位。 在“十二五规划”中，明确提出了“四区两核一带一轴”的发展战略，着力打造绿色生态之都、千亿产业之城、田园休闲之谷。四大产业功能区即：龙门山生态旅游综合功能区—湔江河谷生态旅游区、现代石化产业功能区、现代农业及农产品物流产业功能区、家纺服装产业功能区。两个极核即：中心城区和濛阳新城。“一带”指浅丘高效生态产业带。“一轴”即汉彭—彭白公路“L”形统筹城乡示范轴。 4）宏观环境分析及小结 1、位于成都以北，发展潜力大 彭州位于成都平原西北，在大多数成都老百姓心目中，城北物流庞大，外来人口众多，并非适宜的居家区域。随着成都北城区改造步伐的加快，加之彭州快铁支线以及地铁延伸线的规划建设将极大地缩短彭州与母城的时间距离，这必然将为彭州吸引众多开发商和购房者的关注。 2、经济水平逐年提高，市场环境日益完善 目前，据各项经济指标显示，彭州在大成都区县中经济发展处于中游，和成都发达地区差距较明显。在成都“十二五规划”中，彭州的定位是现代农业及农产品物流区，塑胶、服装产业区等，加之原有石化基地等条件，未来彭州经济将取得长足发展。随着政府“工业富市，城建活市”发展战略深入开展，将衍生大量有效需求，无疑是彭州房地产市场发展的一大驱动力。当前，彭州的楼盘体量逐渐增大，除置信外，一些有实力的开发商也选择入驻，可见“工业+地产”模式已经取得了成效，市场环境趋好。 3、资源丰富，有产业支撑 彭州素有“天府金彭”、蜀中“膏腴之地”的美称，自然资源十分丰富，山区植被覆盖率达80%以上，城市绿地覆盖率29.56%，是山清水秀的宜居之城。与此同时，彭州是中国西南重要的商品蔬菜供应基地，集中在彭州的医药产业生产基地是成都的重要经济点，并且落户有大型石化基地，彭州经济发展可谓后劲十足，这必然带来大量的人流、物流。这些都将是房地产开发的优势。 4、城市规划带来巨大发展潜力 彭州将自身定位为中等城市，十二五末城镇人口将达到30万左右，城区面积扩大和人口增长将为房地产开发带来巨大的发展空间。早在2006年就已经开始进行开发建设的牡丹新区，将成为彭州新的行政文化中心、石化基地配套服务区。随着牡丹新区住宅、商务办公、商业配套等的成熟，彭州市住房需求将全面释放。同时，规划中的南部新城将与家纺服装产业融合发展，在“产城一体”中实现“两化”互动，成为彭州房地产开发的