土地增值税清算政策辅导.ppt

八、减免税审批 （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值率低于20%的，免征土地增值税 （二）判断标准 各年市府或市府相关部门发布的普通住宅标准。 （三）须由纳税人提出申请并经主管税务机关审批。 九、转让旧房及建筑物土地增值税清算 （一）新房和旧房的划分 1、具体规定。根据《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。 根据《福建省财政厅 福建省国家税务局 福建省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知的通知》（闽财税政〔1995〕58号）第一条规定，新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。 因此，根据总局、省局的规定，只有建成并投入使用一年以上的房产才能确定为旧房。 2、何为建成、使用？ 九、转让旧房及建筑物土地增值税清算 （二）计算方法 1、按评估价格计算扣除项目金额 2、按购房发票计算扣除项目金额 九、转让旧房及建筑物土地增值税清算 1、按评估价格计算扣除项目金额 （1）取得土地使用权所支付的金额：按历史成本 是指纳税人为取得该转让房地产项目的土地使用权而实际支付 （补交 ） 的土地出让金（ 地价款） 数额及按国家统一规定交纳的有关费用。 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。若纳税人确实无法提供相关地价款凭证的，可由评估机构按照取得土地使用权时的基准地价进行评估，税务机关根据评估价格确定取得土地使用权所支付的金额。 （2）旧房及建筑物的评估价格：按转让时重置成本价*成新度 是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。（《细则》七条） （3）与转让房地产有关的税金：营业税、城建税、印花税、教育费附加、地方教育费附加 （4）评估费用：作为扣除项目金额 （5）契税：纳税人取得土地使用权所支付的契税，列入“取得土地使用权所支付的金额”。 （6）评估机构和评估人员要求。 九、转让旧房及建筑物土地增值税清算 2、按购房发票计算扣除项目金额 （1）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。 （2）发票所载金额 （3）购买年度的确认 （4）购买年度至转让年度数的计算。 “每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （5）每年加计5％，是“单利”计算，而不是“复利”计算，即扣除比例＝购买年度至转让年度数*5％。 （6）契税：允许作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 九、转让旧房及建筑物土地增值税清算 3、特殊规定 （1）对于单位购入房地产再转让的，如果缴纳营业税采用差额征税的，不得采取按照评估价格计算扣除项目金额的办法，而应当按购房发票计算扣除项目金额，亦即购入房产应按购发票计算扣除项目金额。 （2）单位为非正常户的，其房地产被委托拍卖，若买受人愿意代缴相关税费并向我局申请代开发票的，。。。。。。土地增值税，按照以下5%征收率核定征收。 （3）个人转让写字楼、商业营业用房、车位等二手房的，按转让收入全额的5％征收土地增值税。 （4）自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 十、例题解析 例题1：某市一房地产开发公司2009年度开发一栋写字楼出售。取得的销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元、供水和供电基础设施费80万元、建筑工程费用520万元；开发过程中向金融机构借款500万元，借款期限1年，金融机构年利率为5%，提供金融机构证明并按项目分摊。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地省人民政府规定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，无其他附征费用。根据资料对该公司开发写字楼进行土地增值税清算。 十、例题解析 例题1：解析 （一）该公司应纳营业税及附加情况：1、营业税：2000*5%＝100万2、城建税：100*7