综合案例：我国房产调控与发展趋势素材.pptVIP

案例五：我国房地产调控与发展趋势 河北科技大学 经济管理学院 刘力军 一、房地产市场的前景：扑朔迷离 （一）金融危机，房地产市场因祸得福 为了应对金融危机的冲击，国务院总理温家宝于2008年12月17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，确定了支持房地产市场应对金融危机的多项优惠政策。 国务院此次常务会议的召开，对于房地产市场来说无异于枯木逢春，以此为起点，房地产市场咸鱼大翻身，不但迅速摆脱了金融危机的困扰，而且在短时期内恢复到金融危机之前的繁荣状态。 一、房地产市场的前景：扑朔迷离 （二）泡沫膨胀，调控政策频出 既得益于优惠政策的扶持，又由于流动性泛滥的推波助澜，从2009年下半年以来，房地产市场出现持续的非正常价格上涨，国务院不断出台调控房地产市场的政策措施。比较有代表性的政策有： 1）2009年12月14日的“国四条”。 2）2010年1月10日的“国十一条”。 3）2010年4月14日的“新国四条”。 4）2010年4月17日的“新国十条”。 5）2011年1月26日的“新国八条”。 一、房地产市场的前景：扑朔迷离 （三）事态胶着，房地产市场何去何从扑朔迷离 在调控政策的连续连续打压下，房地产这匹脱缰的野马终于放慢了脚步，进入2011年以来，围绕着房地产价格走势进行角力的各方之间的博弈陷入胶着状态。房地产市场的前景和走势愈发扑朔迷离。 二、当前房地产市场的真实状态 （一）泡沫真实存在不是谎言 无论是从房价收入比还是从租金回报率等常用指标看，目前我国一线、二线城市的房地产市场都存在着不同程度的泡沫。 住房限购令实施后，大量投资投机性资金涌入三、四线城市，造成三、四线城市甚至县城房价过快上涨，导致三、四线城市以及一些县城的房地产泡沫也在酝酿和膨胀过程中。 如果考虑到我国收入分配差距过大的现实，真实的房地产泡沫程度可能会更高一些。 二、当前房地产市场的真实状态 （二）房地产市场需求：疲态尽现 进入2011年以来，随着调控政策的不断加码，广大购房人对于房价上涨预期逐渐发生变化，持币观望群体不断扩大，造成房地产市场需求状况由强劲转为疲软。 房地产市场需求疲软带来两个直接结果： 1）房地产价格涨势趋缓。 2）房地产市场销售增速下降。 （二）房地产市场需求：疲态尽现 1）房地产价格涨势趋缓。 以新建商品住宅为例，2011年4月份，与上月相比，70个大中城市中环比价格涨幅均小于1.0%，价格下降的城市有9个，持平的城市有5个。涨幅比3月份缩小的城市有26个。 与去年同月相比，70个大中城市中，价格同比下降的城市有3个，比3月份增加了1个；价格涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个。4月份，同比价格涨幅在5.0%以内的城市有29个，比3月份增加了3个。 二、当前房地产市场的真实状态 表8 2011年以来房地产市场销售变化情况 （二）房地产市场需求：疲态尽现 2）房地产市场销售增速下降。 时间 商品房销售面积 累计同比增长 住宅销售面积 累计同比增长 2010年1-12月 10.1% 8.0% 2011年1-2月 13.8% 13.2% 2011年1-3月 14.9% 14.3% 2011年1-4月 6.3% 5.8% 2011年1-5月 9.1% 8.5% 二、当前房地产市场的真实状态 二、当前房地产市场的真实状态 （三）房地产市场供给：保持平稳增长 与房地产市场需求疲软状态形成鲜明对照的是，房地产开发企业对房地产市场未来似乎充满信心，房地产开发和投资保持平稳增长。表现在： 1）房地产开发景气指数维持高位。 2）房地产开发投资保持稳定增长。 3）房地产开工和竣工面积平稳增长 表9 2008年9月以来我国房地产开发景气指数 时间 房地产开发景气指数 时间 房地产开发景气指数 08年9月 101.15 10年2月 105.47 08年10月 99.68 10年3月 105.89 08年11月 98.46 10年4月 105.66 08年12月 96.46 10年5月 105.07 09年2月 94.86 10年6月 105.06 09年3月 94.74 10年7月 104.72 09年4月 94.76 10年8月 104.11 09年5月 95.94 10年9月 103.52 09年6月 96.55 10年10月 103.57 09年