中信建投-2013年投资策略报告之房地产篇：制度完善过程中的博弈.docxVIP

/12/26 /2/26 12/4/2612/6/2612/8/2612/10/26房地产[table_indusname] /12/26 /2/26 12/4/26 12/6/26 12/8/26 12/10/26 房地产 [table_indusname] HTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN 维持 C H I N A S E C U R I T I ES RESE ARCH 证[table_main]券研究报告·2013 年房地行产业行深业度投模资板策略 制度完善过程中的博弈 复苏后的增长可期 12 年房地 产市场在多方博 弈下走出了一波从 先抑 后扬到量 价齐 升的行情，资本市场上地产股超额收益明显。展望 2013 年，我  [table_invest] 0422  买入 们认为市场会在复苏后维持较平稳的增长状态，预计全年全国商 品房销售总量增速在 8%左右，预计 13 年新开工面积将会达到 19 亿平米，同比增长 7%，其中保障房 2.5 亿平米，年施工面积达到 67.54 亿平米，增长 18%，房地产总投资额为 8.75 万亿，增长 21%。 限购政策背景下的区域分化 11 年以来的限购限贷政策，对行业产生了深远的影响，限购区域 和非限购区域房地产市场已显现不同的特点。成交方面，由于政 策 的 压 力使 限购 区 域购房机会 成本 增 加 ， 投 资 性需求 被挤出明 显，对未来市场的判断主要取决于当地的刚性需求变化；而对于 非限购区域，影响区域市场表现的主要是当地购房者对未来宏观 经济和房价上升空间的预期。房价方面，限购区域的供求关系相 对紧张，房价上涨压力更大。中国房地产市场正在出现更加显著 的区域性分化。 博弈局面将会短暂延续 短期来看，房地产调控政策的隐忧已悄然出现。一季度宽松的货 币政策，会使信贷总量维持目前的增长状态，并且 近期来访量仍 然维持在年内高位，预计明年一季度成交量将会继续好转；二季 苏雪 晶 suxuejing@ 021执业证书编号：S1440512030001 乐加 栋 lejiadong@ 021执业证书编号：S1440512030002 发布日期： 2012 年 12 月 27 日 市场 表现 [table_industrytrend]39% 29% 19% 9% -1% -11% 度，成交持续上涨将给房价带来较大的压力，政策的预期对于市 场走势将起到决定性作用。长期来讲，能否解决房价与政策之间 的矛盾，依旧取决于政府的 税制改革和住房双轨制政策的具体实 施方案。  房地产 相关研究报告  上证指数 新城镇化与房地产 新 型 城 镇化 最重 要 的涵义，在 于 解 决 城 镇 化 过程中所 面 临的问 题， 一方 面是 大城市 的“城市病”，另一方 面 是小城镇 发展中出 现了土地浪费、产业支撑不强等问题。新政策包括科学制定土地 规划、合理布局城市，走资源节约、环境友好、交通顺畅、以人 为本的可持续发展路径，解决城市病的同时，强化产业支撑，统 筹城乡发展。但我们认为新型城镇化本身对于房地产自身边际改 变并不大。 房价敏感背景下的投资逻辑 在政策的压力下，从长期来讲对于房价预期更多是保持相对平稳 的状态，难以出现大幅度的增长，而且近期房地产开发资金成本 下降非常明显，在这样的背景下我们关注具有高周转率以及高成 长性的企业。龙头企业全年关注招商地产、保利 地产，上半年可 重点 关注万科 、金地、金科、阳 光城，成长型企业关注阳光 城、 荣盛 发展、金科股份、中南建设 。 请参阅最后一页的重要声明 [table_report] 12.12.24 12.12.17 12.12.16 中 信 建 投房 地 产 周报 ： 成交 平 稳， 价格略升 中 信 建 投房 地 产 ：中 央 经济 工 作会 议的点评 中 信 建 投房 地 产 周报 ： 楼市 回 暖， 土地市场火热 [table_page]房地 [table_page] 房地 产 行业深度研究报告 目录 谨慎中前行 1 基本面情况分析：政策背景下的区域分化 2 成交量——限购区域变化领先非限购区域 2 房价——供求关系的直接体现 6 新开工重现增长、投资增速回调 10 基本面与政策的博弈 11 房价存在结构性压力 11 房产税带动的税制改革势在必行 12 住房双轨制——保障房建设 13 政策与房价的博弈局面将会短暂延续 14 新型城镇化与房地产 15 房价敏感背景下的投资逻辑 20 寻找规模增长的企业 21 图表 图 1：2012 年全国房地产月度销售与均价走势 1 图 2：一、二线城市房价与 CPI 同比增速对照 1