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住宅小区车位、车库权属研究——以法经济学为视角 20I1年l0月 第29卷第5期 海南大学人文社会科学版 Humanitiesamp;SocialSciencesJournalofHainanUniversity 0ct.2011 Vol_29No.5 住宅小区车位,车库权属研究 —— 以法经济学为视角 陈广华,芮志文,马成 (河海大学法学院,江苏南京210098) [摘要]住宅小区业主车辆的增多使得小区车位,车库的权属问题的争议日益增多.通过对政府, 开发商与住宅小区业主之间的博弈模型的建立与分析,可知,开发商作为逐利主体在理性选择的支配下 会作出修建小区车位,车库的最优决策,而政府的最优决策是将小区车位,车库的权属规定为”业主共 有”.结合学术界的各种观点的分析,得出现行《物权法》对于车位,车库权属规定的弊端,并提出”将车 位,车库权属直接规定为业主法定共有”的观点.同时,针对部分学者对将住宅小区车位,车库权属规定 为共有所带来的问题的担忧作出回应,对共有本身所存在的一些问题提出相应的完善对策,如共有机制 下专有使用权的提出等. [关键词]车位;车库;权属;博弈;法经济学 [中图分类号]DF521[文献标志码]A[文章编号]1004—1710(2011)05—0071—05 我国住宅小区车位,车库的权属问题一直以来都是学术界争议的热点问题.对此,我国《物权法》第 74条对占用业主共有的道路或其他场地的车位进行了明确的规定,而对建筑区划内的设施,比如地下车 库或者人防工程等改造为车位,车库的规定则相当模糊.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了可以作为专有部分的车位,车库的条件包括”(一)具有构造 上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有 权的客体”. 由于我国《物权法》对车位,车库的规定过于原则,无论在实践中还是理论中都存在着很大的争议. 有的认为物权法中采取了约定的方式体现了私法自治的原则,符合市场经济的内在要求,有利于对车位, 车库的有效管理,有利于鼓励开发商更多地修建车位,车库….当然,能够通过平等一致的协商是最好的 解决方法,然而,由于开发商与业主之间缔约能力的差别,开发商与业主之间所掌握的交易信息的不对称 性等,当事人双方很难真正达到真实意思的表达一致,在实践中往往都是被处于强势地位的开发商所利 用.有的则持反对意见,认为应当采取谁投资,谁受益的市场运作方式,认为停车位,车库既然由开发商 投资所建,即应归开发商所有J.其认为若规定为共有则会打击开发商建小区车位,车库的积极性,从而 停止修建停车位,车库,这样最终受害的还是业主.当然还有很多其他观点,比如推定归属说,成本分摊 决定说,公摊面积决定说,公示登记说等].纵观种种学说,包含一个共同特征,即谁出资,权属归谁.投 资受益说是如此,成本分摊决定说同样如此,而公摊面积说则是相当于开发商进行投资,但最后还是由业 主进行了购买,还是相当于是业主进行了出资.而对于推定归属说和公示登记说,由于物权法的实施,推 定归属说自然也就失去了逻辑,公示登记说由于我国大多数小区车位,车库都不能办理所有权证而失去 了意义. 当前,对于小区车位,车库权属的研究基本上都是仅仅考虑法律法规应当如何规定,并没有联系实际 中的做法,即无论法律法规对小区车位,车库权属作如何规定,开发商都会通过房屋销售将修建车位,车 库的成本收回,这样就无须担心开发商会因为无利可图而停止小区车位,车库的建设.通过博弈论的方 [收稿日期]2011—04—28 【基金项目]河海大学中央高校基本科研业务费项目(2009B28914);2010年度江苏省法学研究课题 (SFH2010A17) [作者简介]陈广华(1969一),男,江苏泰州人,河海大学法学院副教授,河海大学法学院2006级博士研究生, 主要从事民商法学,不动产法学及管理研究. 71 2011生海南大学人文社会科学版第5期 法,建立起政府,开发商与小区业主之间的博弈模型并进行分析,了解各方主体在理性的支配下所作出的 最优决策,为小区车位,车库权属①的分析提供法经济学视角的理论基础. 一 ,政府,开发商与业主之间博弈分析 “运用经济手段去分析和评价法律制度,是本世纪以来西方法学发展的一个潮流,当代经济学的理论 和方法几乎应用于法律的每一个领域,法律制度能够引起经济学研究的高度重视的关键就在于人类经济 发展的历史充分证明,对经济发展起决定作用的是制度性因素而非技术性因素,对于法律制度而言,经济 学能够提供强有力的前所未有的解释.”J 假设小区车位,车库的权属是属于开发商所有或者由业主共有,政府有这两种清晰的选择模式,而开发 商对于政府的规定可以采取修建小区车位,车库