中梁2017房地产行业变化趋势.pptVIP

房地产行业变化趋势 战略资本中心 2017年3月29日 中国房地产会崩盘吗？ 长周期，房地产行业杠杆率仍旧较低，处于安全区间 安全 1.个人房贷余额/GDP比例仍低于美日。美国次贷危机前最高达到80%；日本在1990年代泡沫时期升至30%，此后继续上升至40%并保持稳定。 2.新增个人房贷/商品房销售额看出，虽然中国房地产杠杆迅速上升，但仍旧在安全可控范围。美国次贷危机前由80-90%上升超过100%，危机后降低至65%左右；日本在泡沫高峰期1987年超过100%，后回落至45%左右。 3.房地产贷款/所有贷款总额仍处于较低水平。次贷危机后的美国抵押贷款贷款余额占总贷款接近50%左右；德国维持在46%-50%。中国仍旧在安全区间。 市场面 长周期，房地产仍存在非常大的发展空间，至少看好到2025年 经济增长将保持中速发展，人均GDP超过2000美元后的30年GDP增速中位数为9%，我国这一时段是2006-2035年。 人口因素仍然是“利好利空”，中国人口总数拐点预计是2025-2032年。 城市化率目前约为56.1%，70%是高速城市化的终点，拐点在2030-2035年。 信心 市场面 短周期如何判断？ 70个大中城市房价环比 70个大中城市房价同比 大暑 环比 顶点 13.3 大暑 环比 高点 16.9 衰退期 萧条期 复苏期 扩张期 大暑 环比 顶点 07.9 2.4年 3.2年 3.5年 房地产短周期历史回顾（2.5-3.5年） 短周期：房地产一轮周期已见顶，并进入新一轮周期 轮回 国庆集中打压 市场面 加息 降息 加息 降息 降息 加息 连续加息会导致市场下行，连续降息会带来市场上行 70城房价环比增幅连续处于1%以上，政府有可能出台加息政策 70城房价环比增幅连续处于-0.6%以下，政府有可能出台降息政策 影响短周期的因素——加息/降息 国六条、国十五条（抑制） 9·27房贷新政（抑制） 国十三条（刺激） 国四条（抑制） “国十一条” （抑制） “新国十条”（抑制） “新国八条”（抑制） 国五条（抑制） 9·30房贷新政（刺激） 3·30政策（刺激） 8·31政策（刺激） 9·30政策（刺激） 市场表现 时间 结果 连续上涨 超过6个月 大概率出现调控政策 70城房价环比超过1% 持续两个月之内 大概率出现调控政策 连续下跌 6个月之内 大概率出现刺激政策 70城房价环比低于-0.6 持续两个月之内 大概率出现刺激政策 影响短周期的因素——政策调控 未来五年房地产周期（预测） 衰退期 萧条期 复苏期 扩张期 短周期：预计下一轮周期将拉长，时间在4年左右 4年 煎熬 2017转向年：秋风来袭，初冬叩门 2018见底年：步入寒冬，探明底部 2019复苏年：暖风徐徐，行情上升 2020过热年：市场火热，政策降温 2021退烧年：市场降温，冬季渐近 市场面 短周期：未来市场将高位震荡，每年住宅销量预计保持10万亿以上 白银十年 城镇化发展 空间 市场面 不同城市的市场规律？ 区域及城市分化愈加明显 分化 根据国家统计局数据： 2015年3月开始，一线城市房价实现连续24个月上涨，累计涨幅43.20% 2015年4月开始，二线城市房价实现连续23个月上涨，累计涨幅17.09% 2016年2月开始，三四线城市房价实现连续13个月上涨，累计涨幅5.71% 市场面 2015.1 3 5 7 9 2016.1 2017.1 11 9 7 5 3 11 深圳 苏州南京厦门东莞 天津 武汉 上海 北京 杭州郑州 成都 济南 南昌 长沙 石家庄 广州昆山无锡 惠州 燕郊 无锡常州太仓 2009.1 3 5 7 9 2010.1 2011.1 11 9 7 5 3 11 北京 南京 深圳 杭州无锡 天津 上海 苏州 成都 武汉重庆 合肥 惠州 郑州 东莞 长沙 上升周期（2015-2016） 上升周期（2009-2010） 南通扬州盐城淮安 合肥温州 重庆 板块轮动效应愈加凸显，城市分化、板块轮动格局在下一周期仍将持续 一线 强二线 环一线周边 弱二线 三四线 轮动 市场面 70个大中城市房价指数：一线及强二线城市总体涨幅较大，部分城市上涨周期仍未结束 分级 城市 上涨起点 上涨终点 上涨月数 累计涨幅 上涨周期 月均涨幅 一线 深圳 2014年12月 2016年9月 22 63.7 2.9 一线 上海 2015年4月 2016年10月 18 45.6 2月上涨 2.53 一线 北京 2015年3月 2016年10月 19 35.6 1.87 强二线 南京 2015年3月 2016年11月 21 43.4 2.07 强二线 厦门 2015年3月 2016年10月 20 42.8 2.14 强二线 杭州 2015年4月 2016年10月 19