农用地征收补偿地价评估研究——以赣州市为例.pdf

6.2 展望47 参考文献48 致谢50 附 录51 个人简历、 学期间发表的学术论文与研究成果53 V 第一章 绪论 1.1 研究背景 随着我国城市化进程不断加深，城市土地面积迅速扩大。根据相关部门的统计，截止 到2010 年，我国城市化率也由1950 年的9.5%上升为49.68%，城市面积为178691.7 平方 公里，建成区的面积从2000 年的2.24 万平方公里迅速扩张至达4.0058 万平方公里，平均 增长率达5.97%，城市建设用地面积也由2000 年的2.21 万平方公里扩张至3.98 万平方公 里，平均增长率为6.04% ，远高于城镇人口3.85%的增长率。城市的迅速扩张必然带来对土 地的旺盛需求，而城市的建设土地供给有限，必然向周边的农村获取，导致大量的土地被 征收。 我国目前对征地农民的补偿是基于农用地的原有用途来进行补偿，补偿的标准仅仅考 虑了农用地的土地资源价值，而忽略了农用地的其他属性的价值。补偿标准过于固化，纯 粹的倍数计量的方法表示不能够反应日益变化的市场经济形势，导致 土地征收过程 存 土地补偿费偏低，无法保障农民的基本生活水平，失地农民的就业安置不尽合理，国家、 集体和个人这征地主体的三方对被征地收益 配不平衡，从而引发了大量的土地纠纷问题， 导致社会问题和矛盾日益显著。因此，对土地的价值进行合理、科学地评估，对农民进行 妥当的安置补偿，是征地过程 急需解决的核心问题。 针对目前的状况，为解决由土地征收而带来的多种社会矛盾，国家公布了大量相关的 法律和条例。2008 年政府将 “完善征地制度，合理补偿农民”作为政府工作的重点事项。 要解决目前存 的因征地而引起的一系列社会矛盾和纠纷，就必须切实解决土地征收补偿 问题，合理评估土地的价值，彻底改革征地制度，完善我国的征地机制。2011 年温总理提 出“精心设计征地制度改革方案”的决心，同时强调要 “大幅度提高农民的土地增值收益 的 配比例”。2012 年政府报告将 “农村集体土地征收条例”列为深化经济体制改革重点 工作之一。从 央的大力重视，可以看出合理的评估集体土地的征收补偿地价，健全和完 善补偿标准成为社会关注的焦点。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 内研究现状 国现行法律制度不允许农民私自将农用地 土地市场进行交易，必须首先通过国家 征收或征用，由农村集体土地转变为国有土地后方能进入土地市场。处于市场经济的大氛 围下，土地是一种重要的社会生活和生产资料，可看成是一种特殊形式的商品，同样会受 到市场机制的操控，受到市场供需状况变化的影响。随着市场需求的旺盛，城市周边地区 的农用地的外部经济价值越来越受到重视，然而许多地区仍采用以农作物年产量为基准和 1 国家的规定倍数的价格来计算补偿标准对农民进行补偿，由此计算出的农用地征收价格完 全由政府制定，偏离土地的实 价值，是一种不完全的土地价格，不符合市场经济的要求， 必然导致补偿标准过低、补偿方式不到位等现象的发生。 （1）现行土地征收补偿标准研究 目前 土地征收的过程 ，由于存 征地的目的模糊，征地范围不明确，征地监督管 理体制的不完善,导致农民的土地权益受损，影响社会安定和和谐，改革征地制度成为社会 发展的需要。征地过程 切实做到以保障农民的土地权益为原则，合理利用土地，清晰界 定土地的征收范围，完善征地程序，合理制定补偿标准，使得以公众利益为目的而征收的 [1] 土地，产生的利益真正能取之于民用之于民 （万凯和布仁 ）。 征地补偿标准的研究一直都是学术界研究的热点，主要有以下四种观点：一、按土地 的原有用途和社会补偿之和进行补偿；二、根据土地被征收转换用途后的市场价值进行补 偿；三、按农民征地后的生活成本进行补偿；四、按土地的发展权价值进行补偿。目前， 我国征地补偿采用的是按 “产值倍数法”的征地补偿机制，显然已经不能适 市场经济的 发展，征地的补偿的计划性与农民的市场化思维产生了难以调和的矛盾。学者们首先通过 [2] 对国内外的征地