龙城御峰营销策划方案设计.docVIP

龙城御峰营销策划方案 一、策划目的 以龙城御峰项目的销售和策划,盘活资源,引进合作项目,美化大环境,完善配套项目，推进龙城御峰项目快速去化之目的。 二、市场现状分析 1、市场方面的态势和趋势： 随着各项调控政策的出台，清远市房价得到抑制，从疯狂回归到理性发展。 商品房销售市场方面受新一轮调整政策影响不确定性加大。从上一年的走势看将会带来购房热的降温，投机需求得到抑制，成交量有所萎缩。预计2018年清远房地产销售面积增幅将会不断持续收窄。 产品情况： 龙城御峰位于清远市清城区石角镇府前路218号，项目总占地面积15103平方米，总建筑面积37459平方米，一期建筑面积8024平方，占地面积1746平方。二期总开发建筑面积约3万平方，其中包含地下车库、人防。4号楼建筑面积12772平方左右，其中包含地下车库、人防,容积率2.0,绿化率40%。 项目小区一二期之间建设一个多功能商业广场，广场配套有一个大型的旱地式喷泉水景、商业风情街、观景凉亭，聚会广场，儿童活动区，成人健身区，休闲凳子等娱乐休闲在配套设施。 3、竞争产品： 金保利·世界城 金保利·世界城总建面约100万m2，规划有超15万m2商业配套、欧陆风情复式商铺、高雅会所公寓、星级酒店，配套有泳池、幼儿园、健身设施及会所等高端设施。目前加推18栋108-115㎡3房，项目在售三期17、19栋，户型涵盖108-143㎡（建面）三至四房，毛坯均价约6800元/㎡，两梯三户和两梯四户，项目推出部分特价单位在售，均价6200-6300元/㎡。 永溢天御华府 项目位于清远市石角镇，东向毗邻114省道，北临北环路，西邻福源大街。项目总用地面积97069.19平方米，总建筑 面积396895.4平方米。项目由沿街商铺、商场、高层住宅组成。配有一层大型地下车库、商场部分配２层地下车库。2000 平方米图书馆，2000平方米文化活动中心、卫生间、管理室、垃圾站、居委会、卫生站、健身场地等公共配套齐全。在售户型涵盖84-153㎡2-4房。 三、SWOT分析 营销方案，是通过产品和市场的结合分析，和策略的运用，因此分析SWOT分析是营销策划的关键。 内 内 部 能 力 外 部 因 素 优势（Strength） 劣势(Weakness) 1.地理位置相对较优越； 2.周边配套完善； 3.投资价值。 1.楼盘知名度不高； 2.楼盘体量较小； 3.园林绿化。 机会（Opportunitis） 利用（SO） 改进（WO） 1.在价格上石角存在一定的优势，而且在配套的跟进速度上也并不输给其他板块； 2.吸引外来居民入住，扶持大学生创业，创造一定的潜力。 1.抓住机会，利用未来发展潜力的特点，快速成长，占领市场； 2. 石角板块依托逛清产业园打造城市居住区的战略。 1.在配套方面虽然在不断引进，但是要想达到中心区的发展状态，石角还有需要好几年的发展过程； 2. 做好相关宣传，尤其需配合政府做好公益宣传，快速建立知名度。 风险（Threats） 监视（ST） 消除（WT） 1.房价上涨迅速，投资氛围的浓重，直接导致房地产泡沫的扩大； 2.面对来自其他板块之间的竞争。 3.银行政策。 1.发挥自己区位和价格优势，挖掘更多的潜在客户； 2.楼盘的一系列营销策略的调整，来相应的带动消费者的购房需求。 1.短期内房地产投资具有一定的风险； 2.随着2017年清远房地产的市场需求和银行政策的限制。2018年清远房地产市场充满变数。 SWOT 分析表 四、营销战略 1、目标市场战略 ①市场细分：依据人口、地理、心理、行为进行细分 ②市场选择：说明产品准备进入的细分市场。依据（企业资源、市场同质性、产品同质性、竞争对手战略、产品生命周期阶段）采用目标市场覆盖战略（无差异、差异、集中），确定具体细分市场。 ③市场定位： 区域定位：广州，佛山，清远。 需求定位：住房条件、小区环境、周边交通、学校等。 阶层定位：月收入5000以上。 年龄定位：主要集中在20岁至50岁之间。 产品定位：本案将导入“广清产业园，长隆，磁悬浮”的概念；区域发展前景诱人核心；地段价值凸显。 2、市场营销组合战略 ①产品策略。包括新品开发、包装设计。 ②价格策略。根据目标战略采用定价方法（成本、竞争、需求）。 定价原则： 项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。 所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略， 这种低开高走的方式好处在于： 1、使已购买客户信心保障； 2、对观望的客户有一定的促进作用； 3、很好地引入投资者； 4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。 定价建议： 房地产价格是由地价、工程造价、各种税费、银行利息和销售费用等因素构成。