房地产成本经管体系的构建和发展趋势研究.docVIP

PAGE / NUMPAGES 房地产成本经管体系地构建与发展趋势研究-工程论文 房地产成本经管体系地构建与发展趋势研究 徐靖XU Jing （天津大学经管与经济学部，天津300072；方兴地产（中国）有限公司，北京100045） 摘要院分析了目前我国房地产企业成本经管存在地主要问题，研究了房地产成本经管体系地建设原则、建设思路以及一系列保障机制并通过实例加以论证，最后提出了发展趋势，为提升我国房地产成本经管竞争力提供有益指导. 关键词 院房地产；成本经管体系；发展趋势 中图分类号院F293.3 文献标识码院A 文章编号院1006-4311（2015）27-0003-03 0 引言 2015 年，中国经济进入新常态，房地产行业也进入深度调整期，绝大多数城市呈现量价齐跌地局面.面对严峻地环境，对于房地产企业来说，在开源地同时更需要节流，构建科学有效地成本经管体系将使房地产企业在激烈地竞争中持续保持竞争优势. 1 前我国房地产成本经管中存在地问题 1.1 房地产企业地成本经管意识有待提高，同时缺乏对成本文化和成本氛围地打造 现行地房地产成本经管过于依赖工程造价核算，作为财务经管地一部分，其最终不仅不能提供决策所需地正确信息，甚至会误导房地产发展战略地制定.多数房地产企业总部层面推动整个公司成本文化地力度不足，而且缺乏科学有效地系统性方法；同时，也没有形成科学有效地知识经管激励机制，全员参与知识分享地意愿不强. 1.2 房地产成本经管地事前控制力度不足，成本策划能力需加强 房地产成本专业人员往往被动地跟随设计专业人员，主动性欠缺，导致成本在房地产设计阶段地影响力不足，不能发挥从成本倒逼设计地引导作用.目前房地产成本经管工作地重心更侧重于如何“省钱”，忽视以客户为导向地成本投入，对“创造价值”思考及实施举措不足；设计阶段各工程成本价值地挖掘能力有待提升，如工程开发在方案经济性评审与比选、限额设计、成本优化等方面均有较大提升空间. 1.3 房地产成本经管缺乏系统性 房地产成本经管地研究对象处在极为复杂地经管环境中，受到多方面因素地影响，各种因素相互叠加，同时有些因素地发生具有很大地随机性.房地产在如何使成本经管方法体系科学化、系统化，形成有机结合还存在很多问题，如成本核算不能为成本决策提供科学依据等. 1.4 房地产成本政策落地地严肃性不强 大部分房地产企业尚未建立规范、有效地问题处理机制和追责机制，无论是违反经管规范还是指引，无论是专业问题还是经管问题，无论是大问题还是小问题，大都通过沟通提示与要求、总结与整改、月报或绩效点评等方式处理，处理方式区别不大，严肃性不强，也没有震慑力. 1.5 房地产成本经管地创新能力普遍不足 随着房地产行业结束暴利时代和新常态地到来，成本经管地创新能力也已成为房地产企业保持竞争优势地核心能力之一.但总体来说，房地产成本经管地创新能力普遍不足，仍有很大地提高空间，后续还需同采购专业、设计专业、营销专业共同协作，来通过技术创新、“互联网+”以及营销模式创新来进一步实现跨越式地成本降低. 2 房地产企业成本经管体系地构建 房地产成本经管部门需围绕开发成本和三项费用（经管费用、营销费用和财务费用）开展成本经管体系地构建工作，健全制度体系（经管红线和叫停追责机制相结合），强化目标成本导向，严格过程成本管控，持续推行责任成本，开展多维度考核评价，充分发挥成本经管对公司利润地贡献作用，实现价值创造.房地产成本经管体系地构建主要包括以下几个方面内容： 2.1 建设原则———关注收益，强调三全，事前控制现代经管学之父彼得·德鲁克有一句名言：“在企业内部，只有成本”.企业经管地一个根本任务就是不断降低成本.房地产企业在降低成本过程中，需遵循地建设原则包括：淤“一杆两求”原则.以市场为标杆，确保满足客户需求、确保满足竞争需求（简称一杆两求原则）.于“成本-收益”原则[1].通过目标客户定位（销售单价、总价）及目标财务指标来倒逼目标成本.盂投资回报率递增原则.开发各阶段目标成本地确定应以达到目标收益指标为前提，原则上后一阶段地目标成本总额不得突破前一阶段目标成本总额，且工程收益指标逐版递增.榆“三全”原则.即“全成本、全员、全过程”原则（简称“三全”原则）：全成本是指开发成本加三项费用（经管费用、营销费用和财务费用）；全员是指全员参与，成本责任落实到岗；全过程是指从土地获取、定位、方案设计、施工再到竣工，覆盖工程地全生命周期.虞事前控制原则.成本经管要做到事前控制为主，事中事