房地产全成本日常经管.docVIP

PAGE / NUMPAGES 房地产投资全成本经管 一、可行性研究分析 1、含义和目地 房地产开发工程可行性研究是在工程投资决策前，对与工程有关地社会、经济和技术等方面情况进行深入细致地研究；对拟定地各种可能建设方案或技术方案进行认真地技术经济分析、比较和论证；对工程地经济、社会、环境效益进行科学地预测和评价.文档来自于网络搜索 可行性研究地根本目地，是减少或避免投资决策地失误，提高工程开发建设地经济、社会和环境效益. 2、成本经管中地意义 a．作为申请工程核准地依据 b．工程申请投资地依据 c．是筹集建设资金地依据 d．是开发商与有关部门签订协议、合同地依据 e．是编制下阶段规划设计地依据 3、可行性研究分析构成 一般来说，一份正式地可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分. ???①.封面?? ?②.摘要文档来自于网络搜索 ③.目录??? ④.正文：通常包括地具体内容有：工程总说明、工程简况、投资环境研究、市场研究、工程地理环境和附近地区竞争性发展工程、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、工程评估基础数据地预测和选定、工程经济效益评价、风险分析、结论与建议等12个方面.工程可行性研究报告如用于向国家计划经管部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、工程公司组织机构等方面地内容.??? ⑤.附表文档来自于网络搜索 ⑥.附图? 4、可行性研究投资分析案例 二、工程总投资组成 1、工程总投资 包括工程全部投资成本费用，不含房地产各种所得税费用. 项目总投资 开发建 设成本 开发产品成本（占开发建设成本98.4%） 固定资产投资（占开发建设成本1.6%） 经 营 成 本 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税 2、开发建设成本 包括土地费用、工程成本、销售成本、经管费用、财务利息等，具体组成见下表： 开发建设成本费用 工程开 发成本 一、土地费用 二、前期工程费用 三、基础设施建设费 四、建筑安装工程费 五、公共配套设施建设费 六、开发间接费 经管费用 七、经管费用 销售成本 八、销售费用 财务费用 九、开发期税费 十、其它费用及不可预见费 十一、利息 3、经营成本 经 营 成 本 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税 三、开发建设成本控制 1、工程开发成本 1.1、成本控制相关名词解释 ①、目标成本：指对将要发生地工程预先确定地在一定时期内和经过努力所要实现地成本和利润目标，是工程成本地控制线.文档来自于网络搜索 ②、责任成本：将目标成本进行责任分解，结合各专业岗位地职责，明确在成本经管中“谁来做”，“做什么”地关系，将目标成本落实到实处.文档来自于网络搜索 ③、进度成本预警（动态成本）：动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本.指工程实施过程中地预期成本，通过适时反应目标成本和动态成本地差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本地控制，并在工程整个生命周期任一时间点，都能适时分析.文档来自于网络搜索 ④、实际成本：指工程结束后，对成本进行结算分析出来地实际投入成本金额计算出来地经济指标数值. ⑤、年度成本资金：指根据公司当年整体经营计划，针对在该年所有投入地工程进行资金预算以达到年度投资资金控制地目地.文档来自于网络搜索 ⑥、目标成本考核：通过对目标成本进行进度成本预警分析，以目标成本为参照对象，区别成本在执行过程中目标成本外地数据，借助经济指标反馈进行考核、评价，对考核结果扣、加分措施.文档来自于网络搜索 ⑦、责任成本考核：根据各专业职能部门地成本经管职责，并借助经济指标反馈考核评价其职责地履行情况，根据考核结果，对其进行相应地奖惩措施.文档来自于网络搜索 ⑧、数据库：在完成工程成本业绩评估考核同时对工程生命周期中地成本控制得失进行总结，并将之与工程“目标成本数据”、“动态成本数据”进行归档，在此基础上提炼关键成本指标.文档来自于网络搜索 1.2、成本控制地四步骤 ①、目标成本 a、目标成本设定原则 目标成本设定与企业定位什么样地企业决定什么样地产品 目标成本设定与工程定位不同工程地档次要求决定什么造价地成本 目标成本设定与企业盈利企业做地是产品非作品，目标盈利值决定花掉多少成本 目标成本设定地市场原则适时地市场决定什么样地成本 性价比与专业经管 严格地工程经管得出高要求地性价比 b、目标成本地形成 估（投资估算书）：投资决策《工程投资可行性报告》. 概（成本测算）：概念性方案设计概算（工程策划工程定位）、方案设计概算（确定产品规范）、初步设计概算（确定产品各分部、各专业规范）.文档来自于网络搜索