房地产全程策划营销案绝实用.docVIP

PAGE / NUMPAGES 房地产全程策划营销案（绝对实用）　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践地运作方法,提出房地产全程策划营销方案,他从工程用地地初始阶段就导入策划营销地科学方法,结合房地产行业地运作流程,逐步实施.其核心内容包括：　　1、工程投资策划营销；　　2、工程规划设计策划营销；　　3、工程质量工期策划营销；　　4、工程形象策划营销；　　5、工程营销推广策划；　　6、工程顾问、销售、代理地策划营销；　　7、工程服务策划营销；　　8、工程二次策划营销；　　　　　　第一章 工程投资策划营销　　　　工程投资策划营销是全案最为关键地环节,反映了发展商选择开发工程地过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力地重要环节,这个过程操作好了,就意味着工程成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后地开发经营就可以事半功倍.　　工程投资策划营销可对工程进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对工程开发节奏提出专业意见.　　　　一 工程用地周边环境分析　　　　1、工程土地性质调查　　.地理位置　　.地质地貌状况　　.土地面积及红线图　　.土地规划使用性质　　.七通一平现状　　2、工程用地周边环境调查　　.地块周边地建筑物　　.绿化景观　　.自然景观　　.历史人文景观　　.环境污染状况　　3、地块交通条件调查　　.地块周边地市政路网以其公交现状、远景规划　　.工程地水、路、空交通状况　　.地块周边地市政道路进入工程地块地直入交通网现状　　　　4、周边市政配套设施调查　　.购物场所　　.文化教育　　.医疗卫生　　.金融服务　　.邮政服务　　.娱乐、餐饮、运动　　.生活服务　　.娱乐休息设施　　.周边可能存在地对工程不利地干扰因素　　.历史人文区位影响　　　　二 区域市场现状及其趋势判断　　　　1、宏观经济运行状况　　.国内生产总值：　　第一产业数量　　第二产业数量　　第三产业数量　　房地产所占比例及数量　　.房地产开发景气指数　　.国家宏观金融政策：　　货币政策　　利率　　房地产按揭政策　　.固定资产投资总额：　　全国及工程所在地　　其中房地产开发比重　　.社会消费品零售总额：　　居民消费价格指数　　商品住宅价格指数　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用　　2、工程所在地房地产市场简况及政府相关地政策法规　　.工程所在地地居民住宅形态及比重　　.政府对各类住宅地开发和流通方面地政策法规　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面地政策法规　　.短中期政府在工程所在地及工程地块周边地市政规划　　3、工程所在地房地产市场总体供求现状　　4、工程所在地商品住宅市场板块地划分及其差异　　5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现　　6、商品住宅客户构成及购买实态分析　　.各种档次商品住宅客户分析　　.商品住宅客户购买行为分析　　　　三 土地SWOT（深层次）分析　　　　1、工程地块地优势　　2、工程地块地劣势　　3、工程地块地机会点　　4、工程地块地威胁及困难点　　　　四 工程市场定位　　　　1、类比竞争楼盘调研　　.类比竞争楼盘基本资料　　.工程户型结构详析　　.工程规划设计及销售资料　　.综合评判　　2、工程定位　　.市场定位：　　区域定位　　主力客户群定位　　.功能定位　　.建筑风格定位　　　　五 工程价值分析　　　　1、商品住宅工程价值分析地基本方法和概念　　.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：　　选择可类比工程　　确定该类楼盘价值实现地各要素及其价值实现中地权重　　分析可类比工程价值实现地各要素之特征　　对比并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素地对比值　　根据价值要素对比值判断本工程可实现地均价　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值　　A 市政交通及直入交通地便利性地差异　　B 工程周边环境地差异：自然和绿化景观地差异　　教育和人文景观地差异　　各种污染程度地差异　　社区素质地差异　　C 周边市政配套便利性地差异　　工程可提升价值判断　　A 建筑风格和立面地设计、材质　　B 单体户型设计　　C 建筑空间布局和环艺设计　　D 小区配套和物业经管　　E 形象包装和营销策划　　F 发展商品牌和实力　　价值实现地经济因素　　A 经济因素　　B 政策因素　　2、工程可实现价值分析　　.类比楼盘分析与评价　　.工程价值类比分析：　　价值提升和实现要素对比分析　　工程类比价值计算　　　　六 工程定价