房地产企业全成本控制.docVIP

PAGE / NUMPAGES 房地产企业全成本控制浅析 2012年地楼市在温暖中渐行渐远.2013年国家确定了“稳中求进”地经济总基调,继续实施“积极财政和稳健货币政策”.房地产行业将保持调控地连续性,严格实施差别化住房信贷,税收政策和限购措施.建成460万套,新开工600万套保障住房、农民土地补偿提高10倍等措施地出台,无疑对2013年地房地产企业在销售和成本上产生很大地影响. “台风来了,猪也会飞”地暴利时代已经过去,房地产企业应该准备好过冬地准备,“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体“成为房地产商地5大过冬策略.在国家调控背景下,房地产企业必须强筋健骨,走集约经营、精细化经管地路子.房地产企业如何有效地控制成本,增加利润,笔者从以下几个方面予以解读 个人收集整理 勿做商业用途 一、树立全成本概念 房地产企业全成本是一个广义地成本概念,既包含传统意义上地开发成本,也包含期间费用,同时包含税金.即6+3+1地成本经管模式.个人收集整理 勿做商业用途 “6”指地是：开发成本—土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用.个人收集整理 勿做商业用途 “3”指地是：经管费用、销售费用、财务费用. “1”指地是：营业税金及附加 房地产企业专项用于工程工程地贷款利息,符合资本化条件地可以资本化,计入开发成本. 树立全成本概念,是房地产企业实施全员成本控制地前提,是建立工程成本责任制地关键,是降低房地产企业成本,实现企业利润最大化地有效途径.个人收集整理 勿做商业用途 二、按照“6+3+1”地全成本模式,逐项分析成本可控点及可控成本地操作性 1、房地产企业地开发成本按照对客户敏感性可以划分为三部分,一是结构性成本,二是功能性成本,三是敏感性成本如下图：个人收集整理 勿做商业用途 结构性成本主要包含主体工程建设.构成成本地钢筋、混凝土、砖等材料,这部分成本属于严控成本,从对客户地敏感性来分析,敏感性最差.这就要求房地产企业在设计阶段地设计优化,结构优化显得尤为重要,房地产企业地设计部和设计院地结合中,确保设计规范及安全地前提下,尽量降低每方钢筋含量,每方混凝土含量等单方成本,把建安成本降到最低.个人收集整理 勿做商业用途 功能性成本主要包含房屋功能性地成本.包含门窗、装饰、卫浴、厨房等装饰性成本.这部分成本根据产品性质--毛坯房还是精装房地规范设定成本界限.从对客户地敏感性来分析,敏感性较高.这部分成本要做到成本地合理分布,哪重哪轻要做好规划.必须确保客户满意度,达到合同承诺地成本要求.个人收集整理 勿做商业用途 敏感性成本包含景观设施,例如水系、景观小品、运动设施、绿化等基础设施费；包含外立面涂料、瓷砖；包含大堂或者电梯门口装饰；包含智能化等成本.这部分成本是提升复合溢价地最有效成本,是客户敏感性最强地成本,是应该继续加大投入地成本.这项成本适度增加,对销售楼盘会起到意想不到地效果.个人收集整理 勿做商业用途 2、期间费用可控成本地分析 期间费用在房地产企业地成本中占据不少地比例,但是这些期间费用有地可控,有地不可控,有地需要严控,有地需要合理,有地需要增加投入.个人收集整理 勿做商业用途 如下图： 土地使用税及折旧属于固定成本,这部分成本属于不可控成本,房地产企业不管开发与否,这部分成本是存在地； 工资福利等属于人工成本,这部分成本根据公司经营效果及当地工资水平,保障合理地水平,以确保职工收入获得和人才留用；个人收集整理 勿做商业用途 销售佣金、职工奖励属于激励性成本,这部分成本可以适当投入,以便激励营销人员及经管人员地工作积极性； 交际应酬费及办公费、物料消耗等费用,属于严控成本,这部分成本按照合理性要求,不得不发生,但是若不严格控制就会变为发疯地成本.是房地产企业必须严格控制地成本.个人收集整理 勿做商业用途 财务费用地控制因工程而异,房地产企业应该放大融资池杠杆效应,从杜邦分析法来看,财务杠杆及权益乘数大意味着资产负债率高和更多地杠杆利益.杠杆地来源工程融资抵押还是信托贷款,公司要考虑融资成本地合理性.个人收集整理 勿做商业用途 3、税金地筹划 房地产企业涉及13种税收,税负在全行业排名领先.房地产企业合理而又合法地安排经营活动,使之缴纳可能最低地税收,此方法称之为税务筹划.个人收集整理 勿做商业用途 税收筹划地原则：一是必须坚持依法筹划；二是坚持筹划在先；三是充分利用节税空间. 三、成本地控制要做到事前预测、事中控制、事后分析 “凡事预则立,不预则废.”对房企而言,预测地对象其实就是利润值和现金流两大指标,其中现金流地预测是重点.预测利润值必须准确地预测成本构成,预测现金流同样需要准确预测成本地支出金额.个人收集整理 勿做商业用途 事中