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签订房地产开发项目前期策划合同注意事项 随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，房地产开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大增加。特别是在当前金融风暴下的寒冬期，面对紧张的资金、未卜的房市以及行业内的残酷竞争等多重不利因素，房地产项目开发也将更为理性。 在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。 本文就房地产开发项目前期策划合同展开分析。 一、房地产开发项目前期策划的基本概况 我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为战略策划模式、全程策划模式、品牌策划模式、产品策划模式、发展商自行策划模式等。房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。 二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务 （一） 委托人的义务 房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要的义务有： 1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。 2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。 3、接受受托人的工作成果。在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收 4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。 （二） 受托人的义务 1、依约完成策划方案。受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。 2、保证策划方案达到合同约定的要求。咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据，它要求受托人在技术咨询工作中，要采取严肃认真的态度，力求保证咨询报告的先进性、可行性。 3、配合和接受委托人验收。受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。并能够保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告内容并有能力予以实施。 三、房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题 1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。 2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产代理销售合同合并订立。 （1）两类合同的法律性质不同，两类合同从法律上缺乏必要的关联性。房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产代理销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。 （2）一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金。 （3）建议开发商在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《代理销售合同》。 3、不要将前期策划放在详规之后。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。 4、给予受托人充分的时间。对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。因此，要在双方协商的基础上确定明确的完成期限。 5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。另外，为避免双方因经营理念、价值观念、知识结构等差异产生纠纷，建议将开发企业的开发经营目标、策略写入合同，作为策划工作的指导和评价原则，同时预先选定评审机构或专家，当出现争议难以解决时，由其居中评判。 6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。 7、策划酬金计算和支付方式。建议按照完成策划工作和使用策划成果分别计付酬金，即受委托人完成策划工作并符合合同要求，支付基本酬金，如委托人采用策划成果，再加付使用费。 8、明确违约救济方式。根据我国合同法的规定，委托合同双方当事人均可随时解除合同，为保证策划工作的连续性和稳定性，建议在委托合同中明确约定排除一方或双方的合同任意解除权。开发商在订立合同时，还应订立违约责任条款和争议解决方式条款。 ????????????????????????????????????????????? ?□ 星韵律师事务所?? 吴金兰