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管好物流仓储物业外包服务的五大关键点 经过三十年的不断发展，起初作为物流售后服务附属行业的物流仓储物业管理，已逐渐发展成为一个独立性行业，市场对物流仓储物业管理服务的质量要求也越来越高;专业化管理、差异化服务成为物流仓储物业管理企业建立自身品牌的基础。为此，在分工逐渐专业化、精细化的社会化管理背景下，现代物流仓储物业管理企业不再强调通过完善自身的组织机构来为业主提供高质量的服务，物流仓储物业管理企业不仅可以通过选择合格的专项业务供应商来实现物流仓储物业管理服务，更可以在此基础上合理组织供应商资源，提升物流仓储物业管理企业的社会品牌形象。虽然物流仓储物业管理服务实践经验在不断证明，对专项业务实施外包是物流仓储物业管理行业的必然发展趋势，是物流仓储物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。但是这并不意味着一旦物流仓储物业管理企业采取专项业务外包的方式就一定会达到物流仓储物业管理服务业务提升的目的，其中的原因就在于物流仓储物业管理企业对专项业务外包服务过程中诸多关键问题的把握程度。 关键点之一：物流仓储物业管理服务外包业务范围的合理确定 物流仓储物业管理企业通过外包的方式实现专项服务之前，应该认识到外包的真正目的?明确什么样的专项服务需要实施外包、什么业务不宜外包?其业务范围应该如何界定?首先，应该认识到物流仓储物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物流仓储物业管理企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控方面。高技术含量的业务是物流仓储物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。一些物流仓储物业基础管理服务项目，如物流仓储物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及公共停车场的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共卸货区、公用设施专用存放处，以及规定区域的消防、安防设施配置工作，可以委托给专业化的服务公司具体实施。其次，就是对于物流仓储物业管理企业在实施专项服务时，需要一次性投入较大资产项目的决策。由于市场的波动变化较大，很多物流仓储物业管理企业会考虑今后发展的投资收益和长期利益，对在物流仓储物业管理经营中无法预期收回的长期投入会表现得十分谨慎。因此，对于需要购置专业设备才能进行的诸如：电子商务仓储基地的管理、楼宇仓库的管理，大货中转平仓的管理等业务，通常物流仓储物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物流仓储物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。而与以上三方面内容相反，对于物流仓储物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、水、电、气、热的日常供应与管理，则一般不宜进行外包。 关键点之二：注重市场调查细节考察，一切用服务质量说话 面对激烈的市场竞争环境，物流仓储物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。采用专项服务外包的模式，则有利于企业集中资源，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。也正因为如此，选择专业服务供应商的好坏，会直接关系到物流仓储物业管理企业外包业务的成功与否。那么，如何选择合格的业务供应商呢?按照物流仓储物业管理企业的通常做法，在确定外包服务项目后，首先要进行的工作就是市场调查，然而据实际情况来看，这一准备阶段的考察工作，也是物流仓储物业管理企业最容易出现把握偏差的环节之一。原因在于，很多物流仓储物业管理企业都会忽略对外委服务供应商的前期市场调查和现场参观考察，认为真正的工作重点应该放在业务招投标阶段，虽然想法不错，但是这样做的结果却往往不能真实反映被考察单位的实际情况与业务能力。 为了避免上述情况的发生，物流仓储物业管理企业应该着力设计市场调查考察阶段的工作内容，努力通过现场考察、座谈、暗访等多种形式了解服务供应商的公司实力、经营理念、人员管理、管理控制及效率、服务保障能力等项内容，特别是可以对现场服务细节进行考察，比如员工是否熟悉业务、对客服务态度，工作记录表格填写等，通过这些实际工作中的“真情流露”，有助于物流仓储物业管理企业更加全面地了解外委服务供应商的企业真实情况，从而弥补单纯依靠投标书和答辩环节了解外委企业情况的不足，尽量把不合格的外委供应商排除在招投标工作之外。 关键点之三：专项服务外包业务招标工作关键环节 对于一般工作程序，行业的通常做法是物流仓储物业管理企业提出对外委分包单位的资质要求、服务范围和服务标准，编制相关的招投标文件或外委专项服务邀请函，通过采购服