变更使用条件的城市土地价值评价研究——以成都市为例.pdfVIP

1绪论 1．1综述 1-1．1研究背景 目前我国正在处于一个经济与社会高速发展的历史性阶段，随着经济的发 展，城市同样地进入了一个高速发展和扩张的特殊时期，宏观到某一城市在国 家或地区的职能和影响、中观到该城市内部的片区规划、微观到该城市中某一 宗地的用途和规划条件等土地使用条件相关各方面因素都在随着城市的发展 而发生着相应的变化，这种变化势必对土地使用效益产生不同程度的影响，从 而最终引起变更土地使用条件的城市土地价值的变化，对这类土地价值评价的 有效性和合理性，直接影响着城市发展、国家税收、房地产业发展，并最终对 城市居民的居住、生活等方面产生巨大影响。因此需要针对变更使用条件的城 市土地建立客观合理的价值评价体系，对相关土地价值评价具有重要的现实意 义。 以成都市为例，2001年成都市启动城东工业区“东调计划’’，随着城市的 扩张，城东工业区已由早年的“东郊”成为了城市中心区，工业区所带来的各 类污染以及城市功能布局的不合理性已日益突出，“东调计划开展以来，为 城市中心区腾出上万亩区位条件极佳的住宅、商业用地，这些由工业用地调整 为住宅、商业用地的土地，这部分土地使用条件的调整，不仅仅是将土地自身 的使用价值提高，更是带动了整个片区经济和社会价值的腾飞。 2006年本着节约土地资源，高效利用土地资源的原则，在成都低容积率、 高建筑密度的“多层住宅’’将不再被审批，取而以高容积率、低建筑密度的“高 层电梯住宅一代之，城市土地的土地利用强度随之提高，单宗土地所可创造的 经济价值与社会价值随之提升，并且在近年对成都城市中心区土地的规划用地 强度进行了较高频率的修正，对这类土地的价值同样需要进行合理的评价。 总的来看，变更土地使用条件的土地主要包括：土地用途变更、土地规划 条件变更两方面。本文将从城市化进程发展的角度思考，采用定量研究和定型 研究方法建立系统的评价体系，对城市土地变更后的价值变化进行深入研究： 一方面确定土地使用条件变更后土地价值在“量化’’上的变化，另一方面，结 合相关理论建立一套城市土地价值的指标评价体系，通过参照城市土地利用价 值标准来判断分析土地使用条件的变更后其价值是否符合城市发展需要。 1．1．2国内外研究现状 1．1．2．1国外相关研究动态 关于土地价值的研究早在1776年就由英国资产阶级政治经济学代表人物 亚当·斯密在其最重要的著作《国民财富的性质和原因的研究》中以专门的篇 章进行论述，并提出了“地租霄的概念一“为使用土地而支付的代价Ⅲ。 资产阶级古典政治经济学的杰出代表大卫崞嘉图对地租理论进行了进一步的 阐释口1；托马斯·罗伯特·马尔萨斯对地租进行了更深入的研究，他认为“地 租是一国财富增长和社会繁荣的象征。一嘲 工业革命后，城市经济得到了长足的发展，城市土地价值也随之增长，城 市土地成为了土地价值研究方面的重要分支，新古典主义城市地租理论在此背 and Land Use》中探讨了地租与城市土地利用的关系，建立了城市土地利用的数学模型。 H1理论上发展了城市土地利用和土地市场价格之间的简单一致性模型。这种简 单圆形结构的单中心城市模型，尽管不能完全符合实际，但提供了有力的数学 过研究得出结论：悉尼土地价格的上升源于资产收益希望值的上涨、租金控制 城市不动产价值的影响，其结论是交通费用的增加导致通达方便的不动产相对 个城市的市中心公寓租金的差异，得出结论是：产生差异的主要贡献是人口数、 公用和私人市内交通的费用、财产税等。嘲 就变更土地使用条件的城市土地价值评价方面，日本、美国、英国、加拿 大等国家，由于其城市土地的市场化都历经百年，拥有详细的土地市场成交案 例及相应的数据库作为土地价值评价依据，对于土地用途、土地规划条件等变 更的土地，其一般采用市场比较法对市场价值进行评价，并运用计算机及互联 2 网，利用Bayesian网络等数学推理模型进一步完善相应的估价方法，以使土 地变更土地使用条件的城市土地价值评价结果更为客观与合理。盯1 1．1．2．2国内相关研究动态 我国的土地所有权制度与国外有较大的区别，以国有土地所有制和集体土 地所有制为主要土地所有权的我国在20世纪80年