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第10章物业财务管理 掌握物业管理企业财务管理的基本要求，物业管理专项基金的使用原则，物业管理 服务费成本(支出)构成；熟悉酬金制与包干制的内容和财务特征；专项维修资金的作 用、来源及管理； 了解物业管理企业营业收入，成本费用、税费和利润，物业管理服务 费核算要点和方法。提高遵守财务管理制度的自觉性， 了解物业管理财务管理的相关知 识；提高“当好家”、“把好关”的能力。 物业管理公司财务工作人员。要求具有熟练的财务专业技能，对物业管理也有深刻 的认识与体会，为人正派，工作态度严谨。 物业管理服务费核算要点和方法；物业管理服务费成本构成；专项维修资金的使用 管理。 10，1 物业管理企业财务管理 虽然物业管理是保本微利的行业，但是物业管理企业同样需要足够的资金和利润支持公 司的运作和成长。在市场经济条件下，有效的财务管理有利于更好地满足价值规律的要求， 追求投入资源的最小化和实现效益的最大化。财务管理在企业管理中的作用也日渐重要，如 果说物业管理的体制是企业有效运作的骨架，那么财务管理则是其中必不可少的血液。 10．1．1 财务管理的概意与目标 1．财务管理的概念 物业管理企业的财务工作是指为了实现企业经营目标所进行的资金筹措、资金运用以及 收益分配等活动。财务管理就是通过组织各项财务活动，处理其中所发生财务关系的经济管 理行为。财务关系是物业管理企业的各项财务活动所涉及的与政府职能部门、金融机构、用 户以及企业内部的经济关系。 物业管理企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修 资金的管理。根据工作的性质，财务管理工作可分为财务计划、财务核算与监督、财务分析 三方面。 2．财务管理的目标 财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务 活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业 管理企业经营管理成功的前提。具体地说，财务管理的目标主要包括以下几个方面。 (1)贯彻企业发展规划。一切企业行为都应以企业发展规划为最高宗旨，就财务管理而 言，通过贯彻、落实企业发展规划，满足企业运营需要，较好地处理国家税收、管理服务收 费等问题。 (2)提高经济效益。在企业各项经济活动中，努力减少资金占用和资源消耗，通过为 社会和用户提供优质服务，获得更多的利润。进而为企业的发展提供有力的支撑和必要的 保障。 (3)实现财富最大化。财富最大化是物业管理企业通过合理经营，采用最优的财务管理 策略和手段，增加企业财富，使企业资产的总价值达到最大化。如果在股份制企业中，也就 是使股东财富最大化。它是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。 10．1．2 财务管理的基本要求 物业管理企业的财务管理以企业的财务活动为对象，对企业的资金实施决策、计划与控 制。其基本要求包括以下几方面。 1．设立专职财务管理机构，健全财务管理制度 物业管理公司作为自主经营、自负盈亏的独立法人企业，必须设置专职财务机构，配备 合格的专职财务人员，负责管理企业资金，对各种开支进行成本核算，协助企业组织，合理 使用各种经费，保障各类资金正常流通，并制定财务部职责范围及岗位职责等制度和规定。 财务管理的有关制度是企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础，是物业管理企业内部 管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。企业的各种 经济活动必须严格按财务管理制度和规定进行。 2．做好资金筹措管理，提高资金运用效能 物业管理企业要从事物业经营管理活动，首先要根据企业日常运作及今后发展的需尊 预测资金使用效果。如果物业管理企业不能筹集到足够的资金，则会影响正常经营管理活 动。例如物业管理企业成立时，必须有注册资本；物业管理项目前期运作时要投入资金． 按“一业为主，多种经营”方针开展全方位、多层次经营管理服务项目时，也需要有相应 的资金。 物业管理企业筹集资金可以有多种渠道和方式，例如通过向业主、租户收取管理费、和 金、多种经营的收入，争取建设单位的支持，也可以向银行贷款或向社会公众发行债券等。 除此以外应管理好资金控制财务计划，对各项支出妥善安排、严格控制，并提高自有资金的 收益率，加速资金周转，充分发挥资金的效用。 3．加强经济核算，控制成本费用 成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗。通过财务预 算、核算、监督等环节实施成本费用的控制，对降低成本、提高经济效益等具有重要意义。 物业管理企业应通过财务管理加强