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专业市场发展规律及趋势研判 中原顾问部A组 2014.11.28 概念篇 专业市场是指同类产品积聚于某一场所进行的交易、流通和配送；简单来说，就是相同系列的专业店、专卖店高度聚集的特色商业场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。 什么是专业市场？ 定 义 与一般商业地产的区别在于，专业市场具备“商业地产+产业地产”的双重属性 产业地产 商业地产 在市场规模设计上，可运用商圈辐射理论，分析专业市场能的辐射区域，从而确定市场容量和项目的分期开发规模。 招商方面，吸引关键驻商入场······ 通过产业基础促进市场的发展 ，要了解专业市场所处价值链环节，还有哪些环节可形成产品、产业要素交易？它们与专业市场能否形成互补 ······ 专业市场的发展阶段——经历五代专业市场 产地型 集散地型 专业市场三种功能类型 销售地型 基础：当地有巨大的消费需求 特征：产品绝大部分来源于外地，销售给当地的个人用户与企业 案例：嘉兴蔬菜批发交易市场 基础：当地具足够规模的产业基础 特征：商品绝大部分以本地产商品为主 ，销往下游市场 案例：绍兴中国轻纺城 基础：当地具备物流或信息集散中心的基础 特征：生产和销售都集中在外地，本地只是中转，“买全国货、卖全国货”，由此形成低成本流通 案例：武汉汉正街 越来越多的集散地型专业市场转向 “集散地＋产地型”市场，他们依靠强大的辐射力带动当地产业的发展。强大的产业支撑利于大幅降低产品成本，强大的集散功能利于形成市场的巨大辐射力。市场要规模化发展，只有通过集散加产地这两条腿，才能获得可持续发展的动力，如义乌小商品城、石家庄南三条市场。 案例篇 案 例 分 析 红星美凯龙 南国城市广场 三清国际华城 红星美凯龙发展历程 红星美凯龙发展历程 11 红星美凯龙发展历程 一般运营管理模式——①定位中高端收入群体；②强调体验式购物模式；③与知名企业等结成战略联盟；④售后客户服务四大核心承诺； 不同于专业导向型的地产开发模式，红星地产通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益。 开发模式 随着红星美凯龙家居建材市场这一核心商业品牌强大号召力的形成，红星商业地产开发模式开始由BH（开发+持有）模式向BSH（开发+销售+持有）模式转变，既解决了短期现金流的问题，又解决了长期收入稳定问题 产品战略 主推三种产品：一是大型城市综合体，即在重点发展城市开发，以家居MALL为主体，融合百货MALL、商业街、高档酒店、5A级写字楼、精品SOHO及铂金公寓等复合型物业；二是SOHO公寓，将在每个家居MALL配建3万~4万平方米；三是中高档住宅，今后每个项目体量都将达到几十万平方米 开发时序 先做家居建材市场、超市、五星级酒店等业态，集聚人气，增加地方政府税收收入，后期大量住宅开发、shopping mall。 在家居专业市场发展成熟的基础上，红星集团开始践行从“家居到地产”的跨界，并致力于城市新核高端综合体。 不同于专业导向型的地产开发模式，红星美凯龙通过植入商业资源驱动人气，获得后期地产开发收益； 2009年，集居住、商务办公和投资三位一体的郑州红星·蚂蚁SOHO标志着红星集团从“家居到地产”完美跨界的第一步，也是“红星美凯龙系”运营全国的开始； 城市综合体案例——天津河东区红星国际广场项目：总建面91万平米，规划有15万平米家具建材Mall（1期产品）和15万平米Shopping Mall（2期产品）、两条Block商业休闲步行街、高档酒店、5A级写字楼、20万平米铂金级公寓 天津红星国际广场2010 郑州红星·蚂蚁SOHO2009 襄阳首座全方位、多业态商场；9.5万㎡一站式建材家居中心； 地址 樊宛路与邓城大道交汇处 体量 商业体量约17.4万㎡ 开业时间 2013年 定位 一站式建材家居中心 业态 沙发、木门、软装、窗帘、吊顶等 商业形式 集中型+街区 面积区间 10-60㎡ 层高 街区1F层高3.6-6.3米； 价格 0.9-2.7万元/㎡ 销售情况 红街在售，出售情况一般； 租金 —— 经营状况 预计10开业，家居博览中心已招租约90% 红街——1-3F，2-3F通过16条连廊与家居博览中心相衔接，并辅助打造部分建材家居类、餐饮类、休闲娱乐类和社区服务类； 家居博览中心——共3F，业态涵盖建材家居，目前已完成90%招商； 红街——约1.5万㎡，产品区间38-246㎡左右，1拖2销售，6年返租； 家居博览中心——约8万㎡，占比商业总量85%，全部自持，只租不售； 红街商铺平面图 红街 楼层 销售 价格（万元） 销售 方式 销售情况 租金水平（元/㎡·月） 出租方式 出租 情况 1F 2.7 1拖2 由于产品面积段比较大，高总价，整体去化情况较一般。 —— 6年返租，前3年一次性返还，后每年返。