补充：房地产企业税收风险防范及纳税筹划.docVIP

房地产企业新政解析与房地产业涉税合同处理技巧 一、1．设立房地产公司 2．前期立项 3．土地储备制度-----一级开发4．土地使用权的取得方式： 二 取得土地使用权环节涉及税种分析：1．印花税：产权转移书据 2．契税3．土地使用税：财税[2006]56 4．承诺负担对方税收 三 取得转让土地使用权的不同方式：1．购买土地使用权 2．购买整体资产 3．购买股权4．合并 5．分立购买股权 四 不同方式取得土地税负比较分析及筹划1．出让招拍挂方式2．拆迁方式取得土地使用权3．前期报批报建准备工作 4．前期报批报建阶段涉及税收及筹划 五、项目施工建设 1．开发成本核算内容 （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）基础设施费 （4）建筑安装工程费 （5）配套设施费 （6）开发间接费 2．项目开发成本对象的确定：3．土地征用及拆迁补偿4．前期工程费5．基础设施费核算注意问题：6．建筑安装工程费6．配套设施费 7．开发间接费8．其他有关注意问题：9．项目开发方式 （1）代建 （2）合作建房 六、预售环节 1．商品房预售条件2．预售商品房的会计核算 3．预售阶段纳税要求：4．竣工验收环节 5．现房销售条件 6．现房销售会计核算处理：7．会计收入确认条件 七、相关税务处理及规定 1．营业税的处理：（1）营业税纳税义务实现时间 （2）营业税计税依据（3）营业税视同销售 （4）原来预售商品房的处理 （5）现房销售的处理 2．所得税处理：（1）所得税纳税义务实现时间 （2）所得税计税依据（3）不同销售方式所得税收入确认（4）所得税是同销售 （5）原来预售商品房的处理 （6）现房销售的处理3．土地增值税处理：（1）土地增值税清算条件 （2）土地增值税纳税义务（3）土地增值税视同销售 （4）土地增值税计算（5）土地增值税清算注意事项 4．不交税及免税规定： （1）营业税 （2）所得税 （3）土地增值税（4）契税 （5）房产税 （6）土地使用税 5．房屋租赁（1）一般租赁 （2）商品房预租（3）商品房先租后售 （4）商品房售后包租 八．项目清盘环节 第一部分 营业税的纳税检查 营业税是对房地产开发企业进行税务检查的重要税种之一。目前一些房地产开发企业采取多种手段不计、少计商品房销（预）售收入，发生纳税义务时不及时进行纳税申报，所以营业税检查的重点应是计税依据和纳税义务发生时间。 一、房地产开发企业营业税计税依据以及纳税义务发生时间的具体规定 （一）房地产开发企业营业税计税依据具体包括商品房销（预）售收入、安置被拆迁人产权调换收入和扩大面积集资款收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、周转（旧）房销售收入、进户费收入和租金收入等其他业务收入等。 （二）营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现： （六种销售方式） 二、对销售商品房取得收入的检查 检查的重点是企业销售商品房收取的价款是否足额、及时进行账务处理，是否在账簿上不记或少记销售价款；是否未将收取的定金作为计税依据；是否存在符合收入确认条件而不进行收入确认的现象。 （一）检查账簿，审核计提税金是否正确 计提基数=“主营业务收入”账户贷方发生额-“主营业务收入”账户贷方发生额中由“预收账款--预售商品房”账户转入额+“预收账款--预售商品房”账户贷方发生额+“其他应付款--定金”账户贷方发生额+其他。 （二）编制“商品房盘点表”，审核商品房销售收入的准确性 （三）重点环节的检查 1、对“虚开发票”虚减计税依据的检查 2、对以商品房抵顶建筑工程款，利用“房差”少缴税款的检查 3、对“以房换地”或“以地换房”少记商品房销售收入的检查 4、对以房抵债、以房作为股息红利进行分配、抵偿股东投资款或将商品房用于捐赠、职工福利、公司领导层分配及无偿赠与他人的检查 5、对“以收抵支”或收入在往来账科目里挂账的检查 6、对销售“精装房”（包括样板房）分解收入的检查 7、对向购房者收取的“面积差价款”不记收入的检查