物业经管企业的成本控制).docVIP

PAGE / NUMPAGES 作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 物业经管企业的成本控制 物业经管企业是微利企业，这是不争的事实，面对现实，物业经管企业除了提高物业经管费的收缴率外，控制成本应该成为物管企业内部经管的重中之重。我们一起了解下物业经管企业的成本控制。　　物业企业成本的特点　　物业经管企业的工作就是根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、经管，维护相关区域内的环境卫生和秩序。从物业经管企业的工作性质可以看出，物业经管企业的工作具有空间分散、时间连续、内容复杂等特点。由于物业经管的这些特点，导致物业经管企业成本也呈现出如下特点：　　 点多。即物业经管企业的成本形成点多。物业经管企业的成本可分为服务成本、经管成本、经营成本。服务成本是在为业主服务过程中发生的成本，如维护小区治安、进行消防检查，保障小区安宁、安静等过程中发生的成本。经管成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、经管所发生的成本，如小区设施设备的维修等。经营成本是物业经管企业在开展社区经济过程中所发生的成本，如经营小区会所、经营公共设施等。因此，在物业经管企业，每个部门、每个单位、每个环节、每个岗位、每个个人都是一个成本形成点。　　(2)面广。即物业经管企业成本的发生在地域上分布面广。物业经管企业为了发展，为了取得规模效益，总是不断地争地盘、抢市场，规模越做越大，地盘越争越多，市场也越来越大，物业的分布面也越来越广，从而使物业经管成本的发生面也越来越广。　　文档收集自网络，仅用于个人学习 线长。即物业经管企业成本监控线长。物业经管企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落，从时间上要延伸到所管物业的每个时点，所以导致物业经管企业的经管层次多，从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长，从而形成较长的成本监控线。　　文档收集自网络，仅用于个人学习 管难。由于物业经管企业的成本具有上述特点，导致物业经管企业的成本监管难。表现为难统一模式、难统一规范、难统一核算。因为不同物业往往类型不一、大小不一、新旧不一、特点不一、业主的要求不一、收费模式不一、收费规范不一，不同物业面临的市场环境、社会环境也差异很大，导致物业经管企业很难用统一的成本经管模式、统一的成本经管规范和统一的核算要求经管所有经管处(工程中心)。因此，物业经管企业的成本经管难。　　文档收集自网络，仅用于个人学习 物业成本控制内容　　物业经管行业已经进入高速发展和迅速扩张的时期，其发展前景是相当广阔的，面临的机遇是十分难得的。在这种特殊的历史时期，物业经管公司一定要把握时机，在发展的同时，抓好企业经管的一个重要任务——如何研究不断降低成本。成本经管贯穿企业经管的全过程，企业要做到事前有目标，事中有控制，事后有考核，同时还要根据现代企业经管制度的要求，树立全新的成本经管理念，明晰物业经管企业产权，保证物业经管资产的独立运作，让物业经管企业真正的成为市场主体，独立运作，实现自我发展。物业经管企业的成本构成主要包括：员工的薪酬成本、房屋设备的维修保养费用、能源消耗费、行政费用以及其它各种经管费用，因此物业成本控制内容如下：　　文档收集自网络，仅用于个人学习 加强人力资源成本的控制　　知识经济的勃兴使人力成为经济发展的主要因素，这一点在物业行业也逐渐显现。总所周知，写字楼、智能化小区的层出不穷使物业经管对技术化、知识化的要求越来越高。同时，对人员的经管就成为控制成本的重要部分。物业行业属劳动密集型行业，高年龄，低学历依然在物业人员中占有很大的比例。我们到底是需要年龄大，文化程度低，但技术熟练的员工?还是需要年纪轻，文化程度高的员工?“战略成本”给我们的答案是：前者可以使企业在短期内降低人工成本，而后者则可以为企业获得长期的成本优势。具体的决策，应根据各企业状况的不同作出具体选择。　　物业经管公司的性质决定了物业经管公司成本费用主要是人力资源成本费用支出。其中占的比例最大的主要是基层服务人员的工资，包括保安、保洁等人员的工资。因地制宜、合理有效地设置公司职能部门，科学、合理地使用人力资本是降低物业经管公司成本切实有效的方法和手段。从劳动生产率的角度来衡量，物业服务经管的全过程有90%的工作量是在经管处完成的。因此，物业经管企业职能部门的设置应以精干、高效为宜，部门越少、人员越精越好。机构庞大、人员冗杂是极大的资源浪费，不但增加了成本，还增加了内耗，降低了经管效益。　　文档收集自网络，仅用于个人学习 发挥规模优势控制成本　　中小物管企业在激烈的市场竞争中，只有本着努力做强做大企业的目标出发，才能在