物业经管前期介入工作指引(拟实行).docVIP

PAGE / NUMPAGES 1、目地 规范物业公司对新工程物业经管前期介入地程序和内容，指导新设立分公司（工程部）物业经管业务地开展. 2、范围 适用于兴隆宝通置业公司和其下属地物业经管公司（以下简称地产、物业）. 3、职责 3.1 物业公司负责编制、发布和修订本工作指引. 3.2 各地物业分公司、工程部负责参照本工作指引，结合各工程地实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业经管前期介入工作地顺利完成.资料个人收集整理，勿做商业用途 3.3 地产公司应与物业保持良好地沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理地建议，对于物业公司地前期介入工作给予必要地配合和协助.资料个人收集整理，勿做商业用途 4．方法和过程控制 4.1物业经管前期介入地概念 物业经管前期介入是指物业公司在接管工程以前地房地产开发各个阶段，包括工程决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业经管运作和业主使用角度对物业地环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益地建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后地物业经管创造条件，同时有效地前期介入可以减少接管验收时地返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础.资料个人收集整理，勿做商业用途 4.2前期介入地一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。 4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、经管用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备地售后服务、物业经管方案和经管合同地确认.资料个人收集整理，勿做商业用途 4.2.5 物业与地产双方地协调研讨应形成书面资料，以备复查. 4.2.6 对涉及物业利益地文件应由物业确认，如：经管费、物业经管合同、销售中涉及物业地承诺、设备设施合同中地售后服务等.资料个人收集整理，勿做商业用途 4.3前期介入地内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收.资料个人收集整理，勿做商业用途 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、经管用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、经管用房等方面应注意地内容.资料个人收集整理，勿做商业用途 4.3.2营销策划阶段包括： 物业经管方案策划、物业经管模式研究、以及销售推介应注意地内容. 4.3.3施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意地问题.资料个人收集整理，勿做商业用途 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得地资料. 报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、工程选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复.资料个人收集整理，勿做商业用途 企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料. 设计文件 总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、 *** 图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等.资料个人收集整理，勿做商业用途 5.1.2地产需组织工程说明会，会同其所属工程、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍工程情况并解答疑问.资料个人收集整理，勿做商业用途 5.1.3物业公司组织对工程宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察. 5.2工程评估细则. 5.2.1总体评估. 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调. 住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足. 建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美. 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷. 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善. 注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施. 安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分. 智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设. 便于物业组织经管，节约经管成本. 0各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先. 5.2.2分类评估 安保布局 a) 便于安保经管区域分割，消除经管死角. b) 便于安保经管视线地巡查，避免经管地盲点. c) 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态经管. d) 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范.