第二届中国养老产业与养老地产高端论坛.docx

第二届中国养老产业与养老地产高端论坛——养老地产实操高端对话 主 持 人：陈首春 对话嘉宾：潘勇、陈立基、朱凤泊、奚志勇、赵良羚 时间：2010年12月11日 地点：中国·深圳·第十二届CIHAF中国住交会封闭论坛 对话速记： 主持人 陈首春：在嘉宾对话之前，请各位先观看视频资料。 视频资料文字内容： 截至2009年底，中国大陆 60岁及以上老年人口16714万人，较2008年增长了4.53％，占全国总人口的12.5％ 。中国大陆处于老龄化社会（7％，15％）按照国家9073政策，需要安排提供的床位数约为501万张， 同期全国各类老年福利机构3.8万个， 床位266.2万张，缺口数量约为235万张。将近一半缺口。 如果按照发达国家4－6％的比例取中5％计算，需要的床位数更高达到835万张，则缺口数高达569万张，有2/3的缺口数。 同时，我们遇到的另一个尴尬是，在全国仅有的这266万张床位中，却仅收养了210.9万人，相当于空臵率约为20。8％。 一方面，我们能够提供的养老床位数量远远不能满足理论上的需求数量，另一方面，现有的床位又有大量的空臵存在，这是为什么？ 在民政部所提出的养老床位数量上，既包含了福利性质的敬老院、托老所、老年人服务中心等非盈利机构，也包含有一定商业诉求，收费较为市场化的长护机构、老年公寓等，作为一般投资人，或说是开发商，在涉足老年地产项目时，应该更多地考虑较为市场化的这部分市场。 在上述特定开发模式下，老年地产的整个产业链中涉及成本的因素划分为三个大类： 第一是土地成本， 第二是建安成本， 第三是运营成本。 一、作为开发商，在这三类成本构成中，对于第二类的建安成本应该是最为专业和熟悉的，即便是老年地产会涉及略微不同于一般家庭精装修的室内布臵，以及可能还会涉及一些特定的设施设备，但是这些都基本可以得到有效的控制。 二、对于第一类的土地成本，我们可以用于老年地产开发的建设用地大约有以下三类：国有划拨建设用地、国有出让建设用地、集体建设用地。 目前来讲，国有出让建设用地必然要走招拍挂程序，取得成本太高，多数情况下不适合做老年地产。 国有划拨地和集体建设用地在很多方面有类似的状况，在与老年地产结合时会有哪些问题，我们请教中国人民大学土地系系。 作为房地产资深律师，明日之城城市发展研究院研究院研究员王建文律师是怎么看这个问题的呢？ 视频采访：中国明日之城城市发展研究院 秘书长 王建文律师 目前，国内土地分为国有土地使用权和集体土地这么两类，那么国有土地里面再细分呢，分成了出让和划拔两种形势。出让包括招牌挂，转让等等其它形势，也是有商业目的土地使用权。这是一大类，第二类是纯粹划拔用地的，这是国有土地。第三类。集体土地，那么从现行的法律体系来看呢，由于城市人群有养老问题，农村其实也有养老问题。 所以严格意义上讲这个目前的法律并没有禁止说某一类性质的用地就不能从事养老的这种项目，但是三类土地性质的不同导致在不同的土地上从事养老项目的时候运营模式和开发模式会有很大的不同。比如说项目组织结构设臵、项目土地获得和项目地上建筑物的建设，后期的运营收益，以及合作方等等这些东西，包括项目融资，可能都会带来了不同的用地性质带来的不同差异。 举个例子，比如像刚才说到的出让土地上你可能就是可以得到一个比较完整的土地使用权和地上物的所有权。但是它的问题出在那就是前期的土地成本中会比较大。那么回报周期会比较长。如果基于养老的这种项目的特殊性呢。事实上呢。绝大多数养老项目是不能转让和销售它的所有权的。因为一旦你把所有权都转让掉之后。这个项目再进行按照养老项目去管理的时候，可能很难控制所有权，（就是买房人的使用性质）等等很难控制它了。 所以绝大多数情况下的这种养老项目，还不是一个所有权转让，也就是说它不是一个标准的房地产开发项目。或者换言之就是有些项目打着养老的旗号最终把房子都变成商品房卖掉了。其实这个说个难听点的话就是挂羊头卖狗肉，严格说它不是一个真正的养老项目，那么多数的养老项目还是和经营啊等等这些产业挂起来。换言之它可能更接近于那种持有型经营的商业物业的这种业态，那么基于这个特征，可以推导出一个逻辑就是虽然国有土地上和集体土地上你不能获得地上物的所有使用权和土地使用权但是由于你是要多年的经营和运营来获得收益的。 其实，有没有前面的这个土地使用权。国有土地使用权和地上物的产权。并不一定会影响你后期的运营和经营，但是它对你的融资、后期的管理和组织架构，可能会有不同的影响或者说不同的类型的项目要具体问题具体分析。需要做具体的按照现行的