我国房地产业发展历史沿革及其特征.docVIP

我国房地产业发展历史沿革及其特征 发布时间:2006-10-17? 来源: 作者: 　 我国房地产业发展历史沿革及其特征 （秘书处 江永碧） 一、房地产发展的历史沿革及房地产调控 1、住房商品化试点与第一次房地产热 改革开放后，我国开始了住房制度改革，住宅商品化工作开始推进。1979年，西安、南宁、柳州、梧州4个城市率先开始了全价向个人出售住宅的试点。1980年，邓小平对城镇住房制度改革提出出售公房，调整租金，提倡个人建房买房的设想。92年南巡讲话后，房地产得到迅速发展。但过度膨胀的房地产热导致投资规模和信贷规模膨胀，引发了新一轮通货膨胀。随后，从1993年7月开始，国家开始整顿金融秩序，控制金融资金流入房地产领域的数量。由此，1992—1993年我国出现了第一次房地产热。 2、住房分配货币化与住房二级市场的形成 1998年7月3日，国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，规定从1998年下半年停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，同时实行积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放。这标志着我国实行了40多年的福利房分配制度发生了根本性变革，住房供应体系逐步走上了住宅建设市场化和住房消费货币化的道路。从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。 3、土地市场规范化与第二次房地产热 2002年，为了整顿土地市场秩序混乱及土地寻租等问题，国土部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性用地必须实行招标拍卖挂牌出让政策。从此，土地市场走上了规范化发展道路。2003年6月，鉴于新一轮房地产投资可能引发的风险，央行发布“121”号文，规定对手续不全、自有资金不全的房地产项目不得发放贷款，不得使用银行贷款垫资，房地产项目必须主体封顶才能发放按揭贷款等。2004年4月，国务院将房地产开发(不含经济适用房项目)固定资产投资项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同时，国务院办公厅发文要求半年内停止审批农用地转为非农用地，全面清理整顿在建、拟建项目，暂停部分项目的开工建设。 4、支柱地位的确定与第三次房地产热 2003年9月，为了促进房地产业持续健康发展，国务院发布“18号文件”，首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱性地位，并明确提出房地产业要持续健康发展。 为了解决我国局部地区出现房地产热，自2005年3月起，国务院、建设部等政府部门连续颁布“双八条”、稳定房价时间表、《关于加强房地产税收管理的通知》等政策，对房地产市场进行调控，此次调控最大的不同是将调控重点指向需求，特别是抑制投资性和投机性房地产需求。2006年4月28日，为了抑制投资需求，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六项措施（通常称之为“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。随后一系列细则陆续出炉，从九部委十五条调控细则，到住房结构调控的165号文件说明，到规范房地产开发商经营方式的166号文件，再到限制外资入市的171号文件，再到最新的强征个税的108号文。新一轮宏观调控的核心，是做好稳定房价的工作，保障低收入家庭的住房需求，打击房屋投机等非理性需求，促进房地产业理性回归。 二、房地产（业）的含义 1、房地产和房地产业的含义 关于房地产的涵义，可以从狭义和广义两个方面来理解。狭义的房地产是指土地及地上、地下的各种建筑物；广义的房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产可分为地产和房产两大类，地产指的是土地，房产指的是房屋，按照用途来划分，房产可分为住宅和非居住用房两大类，而非居住用房又可分为办公楼、商业用房、厂房、仓库等。 房地产业是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。房地产业的基本职能是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供服务性劳动。房地产业是不同于建筑业的一个独立行业，国家统计局把房地产业列为第三产为第二层次的服务部门。  2、房地产的分类 从存在形态上，可将房地产分为以下三大种类型，即单纯的房产、单纯的地产和房地结合的房地产。对于每一种存在形态，还可根据其用途不同进行细分，即： 1.商业房地产。包括各种商用