济南东方明城蓝海战略___多层电梯洋房_营销策略.pdf

绝对保密 东方明城东方明城 蓝海战略蓝海战略 郑州郑州 ，，5月月 此报告仅供客户内部使用，未经书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 目 录 PARTPART 11 瞰市场瞰市场 0303 PART 2 选战术 29 PART 3 定战略 43 PART 1 瞰市场 扫描许昌战场 跳出许昌看许昌跳出许昌看许昌 许昌辖3县两市1区，总人口447万，市区人口48万。 许昌北依郑州，仅82公里，地处黄淮四市和中原城市的结合带，属于京广产业带和航空港经济区，区位 优势明显。 许昌GDP总量居全省第四，说明许昌经济发展成绩斐然，居民有一定的消费能力 许昌在以“工业兴市为龙头，进一步优化经济结构”的经济工作部署中，城市经济取得了突飞猛进的发 展， 工业增加值值居全全省第第六位增长率率12.5%，居全全省第第一。工业的导入加快快了许许昌城镇化向向城市市化转转型的步步 伐。 近三年，许昌第三产业年增加值为230多亿，年增长率10.5%左右，第三产业的迅猛发展结合马斯洛的需 求理论发现，许昌人民的消费正从物质消费向精神消费转变，换话说，单纯满足居住功能的住宅已经无 法满足法满足居民的需求的需求，怎么提高产怎么提高产品附加值将成为附加值将成为区域发域发展的课题的课题。 近三年，城镇居民可支配收入达16000元左右，增长率15%，许昌人民购买力正逐年增长 近近三年年，许昌城镇居民零售商品销售额增长情许昌城镇居民零售商品销售额增长情况来看来看，食品类为食品类为16%,而金银珠宝类为金银珠宝类为124.6%，汽车类为汽车类为 185%，通讯器材类为98%，说明区域居民消费正从 以物质生活消费为主向以改善型、享受型生活消费 为主转变，区域居民的消费 结构正在升级。 许昌竞争格局 地产版块学说 城东版块城东版块 版块范围  许禹铁路以面、清水河以东的许昌市东城新区区域。 版块概版块概述  集行政办公、文化教育、金融商贸、高新技术和生活居住为一体的现代化、多功能、外向型、园林式新城区，成为许昌市的 政治、经济、文化中心。各项市政配套完善，但人气和商业配套设施较为欠缺。东城区是一些高档楼盘分布的主要区域，也 是一些机关单位小区的聚集地，东城区是未来城市的核心发展方向，政府支持力度大，区域未来升值空间相对巨大。 市场特点  在售房地产项目和未来居住用地均将以高层和小高层为主．目前新城区在售项目对比老城区来看，具备一定的规模，项目品 质感较强，物业类型也更丰富，销售均价普遍较高，东城区已经占据了许昌楼市的制高点，并成为了“晴雨表”和“风向标 ”。 代表楼盘  建业帕拉帝奥、骏景尚都、帝豪小区、九州溪雅宛、上东城、大正一品蓝湾、永丰国际、健发御园、建业森林半岛、空港新 城、阳光花墅 。 住宅均价住宅均价  在元/㎡之间 楼市特征  升值潜力大为区域楼盘的共性  增加产品的附加值，以致价格不断上扬  集中规划，上市总体量大。 市场走势  许昌城市未来发展核心概念已深入许昌人心许昌城市未来发展核心概念已深入许昌人心，，随着区域土地的放量随着区域土地的放量、、商业配套的逐步完善商业配套的逐步完善，，大量业主的入住大量业主的入住 （（人气即将形人气即将形 成），区内楼市在未来发展中价格将继续上扬，成为许昌楼市的“晴雨表”和“风向标”。 城南板块城南板块 版块范围 新兴路以南的许昌县县城区域，许昌的重要工业区域 。 版块概述 本区域许昌市的重要工业区本区域许昌市的重要工业区。。清泥河清泥河、、运粮河运粮河、、清撰河流经本区域清撰河流经本区域，，许继集团电气城许继集团电气城、、许昌县经济开发区许昌县经济开发区、、