龙岗区物业管理现实困境调研报告.docx

公文搜 ——海量公文资料，关注立即下载 龙岗区物业管理现实困境调研报告 一、调研背景和调研过程 调研背景 物业管理是城市建设和社会管理的基础，对于加强社区治理、构建和谐社会有着不可替代的作用。区委向人大布置“命题作文”，要求针对全区物业管理的现实困境开展“靶向调研”,整体把脉物业管理链条中各主体要素定位、权利义务关系以及法制、体制、机制障碍，并针对性地提出意见建议，助推物业管理的健康有序发展，是我们调研的动力所在。 全区物业管理的总体情况，可以概括为“发展快、层次低、问题多”。 发展快：现有物业项目1082个，其中花园小区383个，占比35.4%，建筑面积约3300万平方米;城中村330个，占比30.5%，建筑面积约5132万平方米；其他类型物业项目369个，占比35.1%。全区物业服务企业约370家,其中区内注册270家,区外注册100家；管理从业人员约5万人。物业管理已经成为国民经济的重要组成部分。 层次低：全区住宅类物业管理收费最低在每平方米0.2-0.5元,最高为4.2元,2015年平均净利润约3%-5%,较上年度略微下降，亏损项目增多。从业人员平均工资3000-3500元/月，最低为2030元/月。基础岗位员工以初中学历为主，管理人员以高中至大专学历为主。 问题多：近三年，物业管理矛盾纠纷逐年快速上升，已成为位列劳资纠纷之后的第二大社会治安隐患。2015年，区信访局共受理有关物业管理信访投诉3448宗，同比增长11%；其中来访36批303人次，到市集体访8批218人次，来电及网上信访3410件次；大多数投诉发生在布吉（1377件次）、坂田（499件次）、龙城街道（442件次），3个街道合计占总量的67%。物业管理信访问题有三个明显特点：一是人数众多，性质复杂，不仅涉及信访人的居家生活，甚至关系人身和财产安全；二是群体访、越级访多，反应过激，常以围堵机关、围堵交通要道等非理性方式反映诉求；三是矛盾点多，积怨深，调和难度大。 针对物业管理纠纷高发、频发的态势，区住建部门深入调研，积极向区政府和市住建部门提出工作建议，与市、区各有关部门加强协调，解决了如简化社区住宅小区停车场经营许可证申办程序等问题，出台了服务企业信用综合评价管理、业主大会物业管理招投标、物业服务企业委托审计等办法，对物业管理的健康发展起到了积极推动作用。不过物业管理的总体状况仍然是头痛医头、脚痛医脚，按下葫芦浮起瓢。 调研过程 4月至7月组织的本次调研，围绕物业管理的业主自治、专业服务、政府监管三个主体要素，从《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称“条例”）修订完善、社会管理创新两个层面深入，对花园小区、城中村、小产权房的物业管理一并重点思考。调研采取“区街同步、分类筛选、系统论证”方法，走访了区住建、信访、法院等部门以及各街道办，与部分社区、业主委员会、行业协会、居民代表深入座谈，深入分析全区110多宗物业管理投诉、信访案例，发放3000多份物业管理评价调查问卷，收回有效答卷2600多份，收集到了大量第一手资料。调研组还专门到罗湖区学习物业管理改革的经验，深入研究龙华新区的“房主自管”模式，对于全区物业管理的现状认识不断深化，对于如何解决物业管理的现实困境形成了强大共识。 二、龙岗区物业管理面临的现实困境、原因及案例分析 （一）物业服务企业 行业自身问题与专业服务市场因素叠加，导致物业服务企业整体运作困难，相当数量企业面临生存危机。 1.行业发展模式粗放，物业服务的公信力普遍偏低。 一是物业管理行业仍处于劳动密集型阶段，主要依靠劳动要素与资本要素投入，表现出粗放型增长方式与微利特征。深圳市规划国土委2012年公布的资料显示，“深圳70%的物业管理企业处于亏损状况。”调研中，企业反映盈利空间狭窄、获利能力低下仍是普遍现象。 二是质、价相符的物业服务标准化程度低，服务合同中缺失细化服务内容、服务质量和评价标准的条款，业主难以“明明白白”消费；加上物业服务大多限于清扫保洁、安保等简单服务，“收费”和“服务”认知差异容易成为企业和业主矛盾的焦点。 三是多数物业服务专业化程度不高，缺乏人才发展战略，难以培养懂法律、善沟通、会管理的物业管理“通才”；尤其微利特征导致企业劳动力价格偏低，招工难、人才引进难；工作强度大、待遇偏低导致人员流动性大，企业多元发展往往受限于找不到人、提不上效。 案例1：布吉街道阳光花园物业管理纠纷案例，主要原因：物业服务企业服务质量差。2014年起，业主因卫生、治安及水电供应等问题多次投诉无果，业主大会决定重新选取物业服务企业，期间物业服务企业多次组织人员入场干扰业主大会投票，与业主发生数次冲突，并发生业主委员会主任被打、断水断电事件，经街道会同区相关部门、社区、派出所多次介入，促成小区在2015年11月达成物业交接协议。