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项目可行性研究报告 二〇〇七年十月 目 录 TOC \o 1-2 \h \z 一、总论 4 （一）项目建设背景 4 （二）项目概况 4 （三）可行性研究报告编制依据及说明 4 （四）主要经济技术指标 5 二、上海市房地产市场分析 5 （一）上海市及南汇区域概况 5 （二）2007年上海市房地产市场走势 7 (三) 房地产相关政策解读 8 （四）上海房地产发展趋势 10 三、项目区域发展 11 （一）区域性发展 11 （二）周康板块典型项目比较分析 12 四、项目情况 14 （一）项目概况 14 （二）土地情况 15 （三）建设方案 15 五、项目SWOT分析 17 （一）S（STRENGTH优势） 17 （二）W（WEAKNESS劣势） 18 （三）O（OPPORTUNITY机会） 18 （四）T（THREAT威胁） 18 （五）分析结论 19 六、项目定位 19 （一）产品定位 19 （二）客户定位 19 七、项目开发进度安排 20 （一）项目建设进度 20 （二）建设形象进度表 20 八、项目效益分析 21 （一）项目投资 21 （二）项目销售 23 （三）税费率 24 （四）资金筹措 24 九、项目总体评价 25 项目可行性研究报告 一、总论 （一）项目建设背景 周浦镇35街坊8/5丘地块由上海辰粤房地产开发有限公司建设开发。上海辰粤房地产开发有限公司注册资金为16000万元人民币。 （二）项目概况 本项目位于上海市南汇周浦镇35街坊8/5丘地块。本项目于2004年6月签定《土地使用权出让合同》，并取得《国有土地使用权证》及建设用地规划许可证。项目建设用地面积118328平米，总建筑面积约165659.2平方米，建筑形式为居住及配套商业。现项目公司计划与政府有关部门接洽力争调整项目容积率及限高等技术指标。 本项目委托上海市南汇区周浦镇人民政府、上海繁荣置业有限公司进行地块动迁，目前尚有少量沿街门面房未拆除，预计可在3个月内完成拆迁。 （三）可行性研究报告编制依据及说明 1、编制依据： 《房地产开发项目经济评价方法》中华人民共和国建设部发布； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《城市房地产开发经营管理条例》中华人民共和国国务院令第248号； 《中华人民共和国营业税暂行条例》； 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》； 《中华人民共和国企业所得税暂行条例》； 《国有土地使用权证》； 《土地使用权出让合同》； 《建设用地规划许可证》； 《总平面图》； 上海辰粤房地产开发有限公司提供财务、销售、合同等其他资料 2、编制说明： 本报告中的项目用地面积、建筑面积、户数、容积率、绿地率等基础数据依据房地产公司提供的政府批文上数据为准进行测算。 本报告中价格、费用等取数均以上海市近年房地产开发市场一般水平为参考，未考虑其他非正常条件下的取数。 （四）主要经济技术指标 统计类型 面积 单位 备注 建筑类型 住宅及配套商业 总用地面积 11.83 公顷 约177.45亩 总建筑面积 165659.2 平方米 容积率 1.4 万平米/公顷 绿化率 46.7% 集中绿化率：15.9% 总户数 1058 停车位 928 个 二、上海市房地产市场分析 （一）上海市及南汇区域概况 1、上海概况 二十世纪初叶，上海已成为中国最重要的经济中心，远东地区最大的金融、贸易及航运中心；改革开放以来，以浦东开发开放为标志的经济改革和快速发展，使上海成为中国的经济中心、金融中心、贸易中心、航运中心。上海做为长三角区域经济发展的桥头堡，是国内国民经济发展速度、经济增长质量最好的地区之一，国际跨国资本在华投资最多的地区，拥有良好城市基础设施和巨大的发展前景。 2、南汇区域概况 上海南汇区东临东海，南靠杭州湾，北与浦东新区毗邻。处在中国的黄金水道和黄金海岸的交汇点上。南汇是上海浦东的组成部分和浦东进一步开发开放的天然腹地，区域面积688平方公里，人口70万。 发展前景：浦东国际航空港与上海洋山国际深水港建设给南汇带来了千年一遇的历史性发展机遇，“两港”优势明显。　　功能定位：港口城市、工业重镇、旅游景区、农业基地。　　发展战略：“一核、三圈、三带”；“一核”是指以海港新城为核心。“三圈”分别指以海港新城为中心的港口经济圈、以康桥市级工业区为中心的周康综合经济圈和以惠南科教园区为中心的科教经济圈。“三带”是指外环线经济带、郊区环线经济带和沪芦高速公路经济带。　　空港：上海浦东国际机场是亚太地区一流的、现代化、大容量、多功能