物业管理实施方案(21).docVIP

PAGE 物 业 管 理 实 施 方 案 目 录 物业概况及管理特点 管理目标 管理原则 管理办法 管理人员配备 物业管理服务项目 房屋及公共设施设备管理 水系使用管理（此项内容视具体配套情况增减） 建立物业管理档案 经费收支预算 一、物业概况及管理特点： 本小区位于****以东，迎宾大道北，总建筑面积68716.58平方米，用地面积：46332.7㎡，建筑密度：31%，绿地率：35%，容积率：1.48，绿地面积：16216.4㎡，总户数：384户。其中主楼16座，住宅面积60328.34平方米，商业楼3座，面积为5412.36平方米。物业类型：商业、居民等综合物业。周边交通便利，地理条件优越。“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。 ? 二、管理目标 我公司本着 “科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 本小区管理工作将参照地方和全国物业管理评定标准，确保客户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则： 1、服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 2、专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 3、物管为主、多种经营的原则： 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大客户及使用人的不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为客户及使用人服务。 四、管理办法 1、实施全程物业管理，从开发商、客户及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 2、成立小区物业管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。 3、在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，组建一支高素质的物业管理队伍。 4、逐步导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。 5、严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。 6、依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 ?五、管理人员配备 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗．预计13名员工(按整个小区交付时设计)． 1、经理1人在董事会领导下，全面负责经营等． 2、办事员2人，文书，财务，劳资，后勤等　 3、物业管理员1人，具体物业管理，装修监管，收费，维保服务等． 4、安全护卫员4人，门卫．巡更，停车管理，小区内公共秩序等． 5、水电工１人公共区域水电设施维护，水电维修服务等． 6、保洁员４人，公共区域卫生保洁．绿化养护等． 六、物业管理服务项目 1、公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）： 1）协助公安部门维护小区内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理； 2）公共场所保洁，生活垃圾收集和清运； 3）小区共用部位和公共设施设备维护和保养； 4）公共绿地园艺的培植和保养； 5）小区公共场所绿化摆放养护； 6）对小区的各类资料进行管理； 7）为了小区安全做到不定时巡逻； 8）电话及访客留言转告； 9）雨伞、雨衣临时借用； 10）节日环境布置； 11）重要时刻提醒服务； 12）代订报刊、信件收发； 13）代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费； 14）代叫出租车； 15）义务安全用电常识宣传。 2、有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定