住宅小区车位归属权问题.doc

论住宅小区车位归属权问题 摘要：小区停车位的归属，一直是开发商和业主的争议焦点。《物权法》出台之前 ，没有一部正规可行的法律对小区停车位的归属有所规定，所以各个法院在判决时，有所不同。正是因为《物权法》的出台将小区停车位归属问题的立法有了明确的规定，也就是小区的公共车位的拥有权归业主，小区在规划停车位的时候，应当满足整个小区人的需求，可以通过出租、出售、附赠等方式来约定怎样使用小区停车位。尽管《物权法》已经实施，但是还没有从根本上解决停车位归属权纠纷，导致这一原因的根本是因为《物权法》自身规定的也还不足。因此，进一步完善《物权法》的相关规定，同时辅之以其他有效的行政干预，以有效解决小区停车位权属纠纷迫在眉睫。 关键词：住宅小区；车位；归属权  TOC \o 1-3 \h \u 15147 一、绪论 3 16433 （一）选题意义 3 8700 （二）研究现况 3 12721 1、面积摊派说 3 3138 2、业主共有说 4 9391 3、开发商所有说 4 21365 4、当事人约定说 5 19889 （三）研究的主要问题 5 16200 （四）研究方法 6 11729 二、住宅小区车库、车位的界定 6 11195 （一）建筑物区分所有权 6 23325 （二）成员权 7 136 （三）小区车库、车位的法律性质 7 10431 三、当前住宅小区车位归属权存在的问题 8 3365 （一）房地产开发商通过改变处置的方式来赚取高额利润 8 5504 （二）高额停车费的征收使得“停车难”问题进一步加剧 9 13750 四、小区停车位权属争议仍未得到有效解决的原因分析 9 23409 （一）《物权法》第74条本身规定的不足 9 155 （二）《物权法》的溯及力问题未得到妥善解决 10 4534 五、解决小区车库权属争议的完善建议 10 20877 （一）完善《物权法》的相关规定 10 6597 （二）《物权法》的溯及力及需司法解释做出说明 11 18007 四、强化行政部门监管力度 11 7073 参考文献 12 一、绪论 （一）选题意义 近年来，由车库、车位权属争议引发的物业纠纷数不胜数。2007年3月16日，《物权法》首次对住宅小区车库、车位归属问题作了相关的规定。《物权法》的出台，进一步引发了社会各界对车库归属权问题高度关注。然而，由于相关规定存在不足及缺乏具体的可操作性等问题，围绕小区车库、车位引发的各种纷争非但没有减少，且有进一步上升趋势。 随着小区业主与开发商在车库、车位纠纷的不断升级，其权利归属问题的形势日渐严峻，引起社会各界的广泛关注，理论界与实务界在其权利归属问题上的研究日益丰富。尽管我国学界对于建筑物区分所有权己经有过很多具有独特见解的学说，但是在相关规范性法律文件中，建筑物区分所有制度却全然是一个新生事物。2007年3月16日出台的《物权法》首次确立了此项制度，但在具体涉及车位、车库问题时仅作了一些原则性规定，这对于解决实务操作中遇到的问题是远远不够的。因此，对于车位、车库的类型，权利性质及归属等相关领域的核心问题，仍有加以研究的必要。 （二）研究现况 随着城市化进程的加快，城市人们生活水平的提高，汽车数量在急剧增加，住宅小区停车位也就越来越紧张，住宅小区停车位的归属权问题也就逐渐的成为小区业主争议的焦点。那么小区停车位、车库权的归属到底该归谁，主要的争议又包含哪些方面呢？下面对小区停车位、车库权归属争议进行分析，主要包括如下几个观点： 1、面积摊派说 这种学说根据车位、车库的建筑的面积是否是计入到商品房的公摊面积中的来最终确定小区的车位、车库的权利归属。假如房屋在销售的时侯，开发商将车库、停车位的成本或面积考虑到房屋面积或建筑物的成本之中，车库、停车位的产权就应当属于业主所有，如果没有就应归开发商拥有。 这样做不仅仅体现出了业主与开发商之间的公平性，也体现出了有车业主和无车业主之间的公平性。但是它却不适合作为判断车库权属的一般标准，因为公摊的面积涉及有关建筑的专业性问题，普通民众没有办法清晰得知其中的利弊。而且在现实生活之中，车库往往是可以作为小区的特有部分，拥有其独立的产权，所以在销售的过程中，车库的面积是不应该被计入到商品房的公共面积中来让所有业主平摊的，如果要求业主进行平摊就应当对车库的专有部分的属性进行明确的规定。还有就是车库不少每个业主都有需求，如果将车库的成本有业主平摊的话对部分业主不公平。 2、业主共有说 即小区停车位、车库的所有权应属于全体业主共有，也就是说属于建筑物区分所有权人的共有的财产。这种学说认为小区停车位、车库从法律层面来讲是属于房屋建筑物(主物)的。而又有从物属于主物的规则，小区停车位、车