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土地增值税专题讲座 土地增值税基本状况 土地增值税清算制度 土地增值税的改革 第一节 土地增值税基本状况 一、概述 （一）开征的意义 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 1、有利于构建合理的房地产税收体系。 2、有利于政府对房地产市场的宏观调控。 3、遏制炒卖土地的行为，促进土地的有效开发和充分利用。 4、调节房地产开发商的投资方向，改善商品房开发结构。 5、为城市建设和廉租房的建设提供资金来源。 二、基本制度 纳税人： 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 有四个特点： 1、不论法人与自然人； 2、不论经济性质； 3、不论内外资企业； 4、不论部门。 第一节　土地增值税基本状况 举例 下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（） A.建造房屋的施工单位 B.中外合资房地产公司 C.出售国有土地使用权的事业单位 D.房地产管理的物业公司 征税范围 一、征税范围 （一）转让国有土地使用权 （二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 注意： 1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不属于应税对象范围。 2、我国土地的所有权不能转让，转让的只是使用权 税率 四级超率累进税率 应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入 主要包括货币收入、实物收入和其他收入 ——其他收入指的是取得的无形资产或者具有财产价值的权利（专利权、商标权） 二、扣除项目的确定 由于土地增值税是对土地的增值额课征的一种税 增值额＝销售收入－可扣除项目金额 因此扣除项目的确定就非常重要了 （二）基本扣除项目之二——房地产开发成本 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费：规划、设计、可行性研究以及三通一平 3.建筑安装工程费 4.基础设施费——包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程发生的支出 5.公共配套设施费 6.开发间接费用——直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费等 前面这两项为基本扣除项目 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。该企业允许扣除的房地产开发费用是多少？ 【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。 （四）与转让房地产有关的税金 税金是指营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加 1、非房地产开发企业扣“三税一费”：营业税5%、城市维护建设税7%／5%／1%、教育费附加3%、印花税0.5‰ ——可扣除。 2、房地产开发企业只能扣“两税一费”：印花税因列入管理费用中，故不许扣除 （五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 【提示】 1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策； 2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 举例： 【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　）。 A.400万元　　 B.1485万元　　C.1490万元　　D.200万元 『正确答案』B 『答案解析』转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项： （1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）； （2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及； （3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。 增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元） （六）旧房及建筑物的评估价格 2、不能够提供房地产评估价格，但能提供购房发票金额的，扣除项目金额为： 购房金额x（1+5%x年限）+转让时缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方