第四章土地制度及房地产开发土地获取.pptVIP

第4章 土地制度及房地产开发 土地的获取 本章概要： 土地是房地产开发中必不可少的生产资料，任何在我国境内进行房地产项目开发的企业都必须遵从我国的土地制度。 在本章中，我们首先需要了解、熟悉我国现行的各类土地制度。然后我们将关注世界其它国家和地区的土地制度。最后，本章将着重叙述房地产开发土地取得方式和获取土地过程中企业必须关注的问题，如，房屋拆迁、地价测算等。 4.1 我国现行土地制度 1.我国土地所有制度 ——性质和形式 我国土地所有制概括地说是土地公有制。《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》规定了中国土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围。 全部土地都实行社会主义公有制。土地的社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。 城市市区的土地全部属于国家所有。这里所说的城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。这里所说的市区不包括城市郊区。 农村和城市郊区的土地，有的属于国家所有，有的属于集体所有；除法律规定属于国家所有的土地外，都属于集体所有。 《宪法》、《土地管理法》及其他有关法律和条例对农村中的国有土地进行了规定。 建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于《宪法》和《土地管理法》所说的农村和城市郊区的范畴。镇的所有权问题，应根据实际情况分别处理。 2.我国土地使用制度 现行城市土地使用制的基本内容 土地使用权出让 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。 土地使用权转让 指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。 土地使用权出租 指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权抵押 土地使用权可以抵押。土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 土地使用权终止 土地使用权可因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、不履行土地使用权出让合同及土地灭失等原因而终止。 我国土地储备制度 土地储备是指在土地尚未需要开发利用之前，预先由公共机构将其获取并持有，以作为未来开发之用或用作实现某一公共利益。 我国的城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转换或到期回收等方式，把分散在土地使用者手中的土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安置以及必要的基础设施建设后，再按照供地计划将土地投入市场的制度。 我国实行土地储备的目的在于：实施土地供应的总量控制；有效利用存量土地，消化、处置闲置土地；扶持国有困难、破产企业，变现土地资产。 3.我国现行土地管理制度 土地管理制度概述 土地管理制度 是指国家政权以社会代表的身份，对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机构和手段的综合。土地管理由中央政府和各级地方政府来实施。 国家土地管理的基本内容 土地权属管理 土地利用管理 土地管理的基本目的 维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境。 土地管理的具体任务 保护土地所有权和使用权 调整土地关系 对土地所有权和使用权的必要限制 保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用，防止土地资源的限制与浪费。 实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收，保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和土地有偿使用集中国家财政资金。 土地管理的手段 立法手段；经济手段；技术手段；行政手段；政策手段；计划规划手段；司法手段；教育手段。 实施土地管理，必须设置一定的政府管理机构并确定职能分工。综观各个国家和地区土地管理机构的模式，基本上分为两大类，一类是分类分级管理模式，一类是垂直统一管理模式。 城乡土地统一管理体制 目前，我国国家土地管理局直属于国务院，负责全国城乡土地统一管理工作。 其主要职责（见课本） 城市土地市场化经营中政府监管 确保土地利用规划的实施 严格审查购地申请，打击农地直接进入市场 制裁闲置土地行为 保持土地市场的透明、高效 保护权利人的合法权益 4.2 中国香港、台湾地区及国外土地制度 1.中国香港地区现行土地制度 1997年7月1日中国对香港恢复行使主权之后，香港土地全部回归中国。《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、