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第二节 房地产自身因素(掌握) 3.2 使用管制 □主要的使用管制类型 ■耕地转为非耕地 ■农用地转为建设用地 ■城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定 * 第二节 房地产自身因素(掌握) □用途对地价的影响 ■农用地地价低,转变用途地价上涨 □容积率对地价的影响 ■容积率高地价一般高 ■补交土地出让金时,要考虑容积率的具体规定(地上地下之分) * 第二节 房地产自身因素(掌握) 3.3 相邻关系□概念 ■相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯,相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系 ■相邻关系是对房地产所有权和使用权的一种限制 * 第三节 人口因素(熟悉) 一、人口数量 二、人口素质 三、人口结构 * 第三节 人口因素(熟悉) 1. 人口数量□人口数量与房价的关系 ■人口数量增加,对房地产的需求增加,房地产价格会上涨□人口增长的分类及衡量指标 ■反映人口增长数量□人口的自然增长□ 人口的机械增长 ■反映人口增长速度的指标——人口增长率□人口自然增长率□人口机械增长率 * 第三节 人口因素(熟悉) * 第三节 人口因素(熟悉) □反映人口数量的相对指标——人口密度 ■人口密度高 该地区房地产求多于供,价格高 ■人口密度过高,生活环境恶化,房价会降低 * 第三节 人口因素(熟悉) 2. 人口素质□人口素质内涵 ■文化教育水平 ■生活质量 ■文明程度□影响 ■居民素质高、社会秩序佳,房地产价格上涨 * 第三节 人口因素(熟悉) 3. 人口结构□概念 ■人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况□类型 ■人口年龄结构 ■人口家庭结构 * 第三节 人口因素(熟悉) □规律 ■随着家庭人口规模小型化,家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需要的住房总量将增加,房地产价格有上涨趋势 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 一、房地产制度政策 二、税收政策 三、金融政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 1. 房地产制度政策□主要内容 ■房地产所有制 ■房地产使用制 ■交易管理制度 ■价格政策 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 2. 税收政策 包括税目 作用机理 短期内的作用结果 开 发 环节税 耕地占用税固定资产投资方向调节税 增加开发税,增加开发建设成本,推动价格上升减少开发税,会使房地产价格下降 卖方市场(供不应求),成本上升转嫁给消费者,价格上升买方市场 (供大于求),成本上升只能压缩开发商的利润,价格难以上升 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 包括税目 作用机理 短期内的作用结果 转让 环节 的税 收 土地增值税 契税 营业税 城市维护建设税 教育费附加 所得税 印花税 向卖方征收的税 税收增加会使房 地产价格上升 向买方征收的税 税收增加会抵制 需求,使价格下 降 卖方市场 增加的税收可以转移 给买方,价格上涨 买方市场 增加卖方的税收使卖 方收益减少而价格不变 增加买方的税 收,使价格下降 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 包括税目 作用机理 短期内的 作用结果 持有环节 的税 (可同时 影响供需) 城镇土地使用税 房产税 城市房地产税 物业税 增加税收增加房地 产的使用成本,会 使需求者倾向于购 置较小面积的房 产,抑制投资和投 机需求,导致价格 下降 收益性房增增加税 收会减少房地产的 净收益 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 3. 金融政策-信贷政策□严格控制或适度放松开发贷款、购房贷款□上调或下调金融机构贷款基准利率□提高或降低最低购房首付款比例□提高或降低最高房地产抵押贷款成数□延长或缩短最长购房贷款期限 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 4. 相关特殊政策□国家的发展战略□设立沿海开放城市、建立经济特区开发区等 * 第四节 制度政策因素(熟悉) 5. 相关规划和计划□国民经济和社会发展规划-政府调控经济的依据 ■总体规划 ■专项规划 ■区域规划 * 第四节 制度政策因素(熟悉) □城乡规划-统筹安排空间布局■总体规划■控制性详细规划-是政府作出项目规划许可的依据■修建性详细规
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