世联南京香溢北城营销策略报告.ppt

* 二居产品以及小三房产品去化速度、价格相对容易实现，因此首批房号中推出130套80—100平米的 二居、小三房产品（占一期该种类型总比例的65% ），确保项目销售速度，完成开盘目标； 三居产品以景观较好的高品质房号组合推出，确立项目品质； 结合销售旺季和以及展示的逐步到位，加推景观三居，巩固项目品质 通过产品品质的提高为后续推盘房号的价格提升做铺垫； 结合项目后期准现房销售，推出珍藏的高价值房号，实现项目价值最大化 对一些低总价房号进行促销，适当提高项目的销售速度，确保年底的回款额度； 推盘说明 3-2-1 建议方案 3-2 执行解析 * 类别 渠道 形式 主题 费用 费用合计 销售道具 沙盘、模型 项目沙盘、户型模型（保留）商业模型（增添） —— 5万 50万 楼书 创意的楼书（更换原有楼书） 项目整体规划、区域规划、建筑平面、立面风格、园林规划、标准层的建筑等 20万 宣传折页 折页 项目核心卖点及户型介绍 10万 区域生活手册 印刷手册 开盘月 10万 户型图 5万 媒体宣传 户外广告牌 楼顶广告、户外灯箱 200万 365万 网络广告 网络广告打包 主题销售信息 100万 报纸广告 金陵晚报半版、整版组合发布 形象广告及关键信息告知 30万 杂志广告 《南京楼市》等 业内口碑传播 15万 直销推广 报纸夹报、直邮 20万 卖场包装 楼体广告 楼体东侧及北侧 外立面脱装前发布 5万 25万 工地围档 20万 客户营销 客户活动 配合各营销节点 100万 300万 区域资源嫁接 利用市中心高端资源 200万 合计 740万 营销推广费用740万 ／（住宅总销金额）3.02亿=2.4% 基于利润最大化方案方案下的营销推广费用 * 评判原则：基于香溢在下关区域的持续开发有利的原则；及对香溢品牌塑造有力的原则； 世联认为： 在保证一定利润空间的下的“快速回款方 案”，有利于本项目的运作及持续开发。 建议采用方案一！ 3-2-1 建议方案 3-2 执行解析 销售方案研判 * 1 1.产品设计阶段 2.公众展示阶段 3.开盘推售阶段 世联营销系统的3个阶段： 营销三部曲：启势→造势→造市 启势 造势 造市 3-2-2 营销执行 3-2 执行解析 * 香溢生活展场 引领南京新的生活方式—香溢生活学 项目宣传、书籍派发 客户积累及维护 南京区域覆盖 具体可考虑在鼓楼或新街口商圈附近设立临时分展场 营销三部曲：启势→造势→造市 3-2-2营销执行 3-2 执行解析 * 香溢精英Club成立 形式：俱乐部会员发售VIP卡 内容: ■ CLUB成立 ■公布会员购房之优惠措施； 配合单位媒体： 报纸、网络、 下关相关文化部门活 动： 营销三部曲：启势→造势→造市 3-2-2营销执行 3-2 执行解析 * 系列丛书——建立属于自己的话语体系 一本倡导生活方式的读物＋一本演绎梦想的现实生活＋一本忠实记录项目运行状况的白皮书＝项目的话语体系 2 营销三部曲：启势→造势→造市 香溢生活 在 香 溢 2007.2 香溢倡导 的生活方式 2007.5 香溢生活 运行全攻略 2007.8 置入式营销\树立区域核心的标杆地位 销售道具和里程碑意义著作——《香溢使用手册》 3-2-2 营销执行 3-2 执行解析 * 时间：2007年2月 关键词：建立愿景 通路: 重点区域布局,巨幅广告牌; 软文为辅 1、树立”香溢新生活观——OTHER LIFE STYLE“概念。 2、主要通路作为传播门户：长江三路/中央门附近广告牌 营销三部曲：启势→造势→造市 3-2-2 营销执行 3-2 执行解析 * 主题活动1：新年产品发布会 形式：新闻发布+酒会 时间：2007年2月（春节前夕） 参与人员：先期积累客户及区域内有影响力 的人士 活动形式：新闻发布会与会员招募合而为一， 介绍环节简便，准备相应的介绍资料和相关新闻 供稿，设定专区及专访时间 酒会安排：创造良好的主客沟通环境，以自由、 优雅、轻松的格调为主，工作人员借助酒会的 轻松氛围，主动与客户沟通，推荐项目 营销三部曲：启势→造势→造市 3-2-2 营销执行 3-2 执行解析 * 营销三部曲：启势→造势→造市 3-2-2 营销执行 3-2 执行解析 主题活动2:政府、品牌发展商资源整合 (得业内者得天下) 时间：2007年3月 形式：主要通过论坛、报刊软文宣传炒作，使本项目 与南京中央商圈等楼盘形成联动，渲染城北未来繁华核心的 趋势、以及树立区域明星标杆地位。 * 主题活动3：开盘活动 时间：选房前一周 地点：香溢售楼处现场 打造节日氛围，在开盘前一周将销售中心、入口处以及示范环境用花装饰，以美丽的景致提升项目在目标客户心中的期待和价值