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国外房地产工程造价成本控制及对我国的借鉴作用 （发稿时间：2009-7-6 8:51:00??阅读次数：2124） ???? ????　　中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小，这已成为不争的事实。与此同时，现有项目用地公开招标、施工原材料价格上涨等等因素，都使得开发成本进一步提高。如何提高房地产企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。 ????　　从2005年开始，我国的房地产市场开始经受国家的宏观调控，从注册资本大幅提高，到银行房贷的紧缩，这种调控还远未结束。作为房地产开发企业，如何在这样的情况下做到价格既不超越消费者可承受的范围，又能保证开发商有一定的利润成为了首要问题。此外，我国房地产业存在供需结构不合理，空置率不断增长，土地、资金积压严重等问题，使房地产行业的调整迫在眉睫；在市场的纵深发展及国家政策的双重作用下，房地产行业格局正发生深刻变化，行业整合成为必然；房地产企业从政府资源型走向专业运作型，房地产行业已进入整合洗牌阶段；专业化、规模化和品牌化成为房地产行业的发展趋势；行业集中趋势明显，土地出让方式招标化和银行信贷趋紧将提高行业门槛，中小规模企业面临重大的潜在生存威胁，必须寻求新的发展思路；随着房地产行业竞争的日益激烈和需求的多样化，房地产行业的发展越来越趋向于专业化，行业结构与分层竞争明显……这些都促使房地产开发项目的成本控制成为重中之重。 ????　　从经济学意义上讲，利润=收益-成本费用，经济效益通常通过盈利的最大化和成本的最小化来实现。房价受成本影响这一点毋庸置疑，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价格，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。 ?????国外房地产工程造价成本控制分析 ????　　随着经济体制改革的深入以及市场经济体制的建立，我国也逐步开始建立健全适合于社会主义市场经济发展的工程造价管理体系与模式，使工程造价的管理趋于科学合理。但是，我国的房地产工程造价管理体制长期沿用前苏联模式，是适应计划经济模式下的管理体制，已经不能适合于市场经济的发展，与西方发达国家相比还有很大差距。 ????　　从目前的资料分析，房地产工程造价管理模式多样化，在不同区域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能让每个成员接受其中的任何一种形式。随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，形成了许多好的国际惯例。美、英、日和德国等国家在工程造价管理上结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过制定切实可行的方法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理的改革中均可借鉴。 ????美?国 ????　　美国现行的工程造价由两部分构成。一是业主经营所需费用，称之为软费用，主要包括基础上所需资金的筹措，设备购置及储备资金、土地征购及动迁补偿、财务费用、税金及其它各种前期费用。二是由业主委托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程基础上建设实际发生所需费用，一般称之为硬费用，主要包括施工所需的工、料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、办公和其它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、不可预见费等。此外承包商的利润一般占建安工程造价的5%～15%，业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。 ????　　美国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订，而是由几个大区的行会组织，按照各施工企业工程积累的资料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。 ????　　这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上，能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能顺利加以实施。 ????　　因此，工程造价计价主要由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量，基价和费用估算格式，由承发包双方通过一定的市场交易行为确定工程造价。 ????英?国 ????　　英国工程造价管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英统一的工程量标准计量规则(SMM)和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化、规范化的颇有影响的独立专业。 ?