中原信托 安益292期辽宁盘锦鑫诚信托受益权产品分析及风险评估报告.docVIP

导读： 1.借款人?鑫诚开发?是盘锦市辽滨经济区基础设施建设和投资主体，得到了政府在资产注入与划拨、财政补贴和项目回购等方面的有力支持；同时在建项目较多，回款周期较长，经营现金流紧缺，融资压力较大。不过公司已进行公开发债（债券到期日在信托到期日之后），公司筹资能力较强，信用较好，还款能力强。 2.担保人?盘锦建投?是盘锦市土地整理、基础设施建设和投资主体；公司已进行公开发债（债券到期日在信托到期日之后），筹资能力较强，信用较好，担保能力较强。 3.抵押四宗土地均系出让土地，面积合计821730平方米，估值12.31亿元，以募集6亿元计，抵押率48.74%，折合730.17元/平方米，抵押物周边的新房销售价格为3700元/平方米，估值较为合理。 4.本信托计划第一还款人?辽滨新区管委会?是2013年升格为国家级开发区，率属于盘锦市政府，经济主要以港口、物流、石油石化以及船舶为主业，与盘锦市“石油城”定位吻合，未来将受益于振兴东北政策的带动，发展速度有望进一步加快。财政实力持续增强，政府偿还债务资金来源较为稳定。 综上所述，此信托项目发生风险的概率较小。 一、项目简介 （一）项目期限。14个月（截至2015年11月19）； （二）规模。总规模6亿元，本期1亿元； （三）预期收益。 9%/年（100万元≤单笔投资金额＜200万元）、 9.3%/年（200万元≤单笔投资金额＜300万元）、 9.5%/年（300万元≤单笔投资金额）； （四）收益分配。按半年分配利息收益，到期还本付息； （五）资金用途。 定向投资于由中原信托发起成立《中原理财-安益【162】期-盘锦鑫诚应收账款投资（一期）单一资金信托》（合同编号：豫中信字（2013）第406-7-1号）收益权。 单一信托投向：受让盘锦辽滨鑫诚开发建设有限责任公司（以下简称“鑫诚开发”）因代建“玉带明珠、向海明珠回迁楼项目”而对辽宁省盘锦市盘锦辽东湾新区管理委员会（以下简称“新区管委会”）7.8亿元（本期1.3亿元）应收账款债权之收益权；资金用于“玉带明珠、向海明珠回迁楼建设项目”后续建设。 （六）增信措施。 1.土地抵押。 （1）鑫诚开发?将名下土地（土地证号：盘滨国用2013第8212号和第8213号，具体见下文）抵押给中原信托。 （2）盘锦辽东湾惠誉达置业有限责任公司将名下住宅用地（土地证号：盘滨国用2013第8220号，具体见下文）抵押给中原信托。 （3）大洼县滨海新城开发建设有限责任公司将名下住宅用地（土地证号：盘滨国用2010第12056号，具体见下文）抵押给中原信托。 以上抵押物面积合计821730平方米，抵押物估值12.31亿元，以本次募集6亿元计算，抵押率为48.74%（折合730.17元/平方米）。 2.连带担保。 盘锦建设投资有限责任公司（以下简称“盘锦建投”）提供连带责任担保。 （七）交易结构 说明： （1）.鑫诚开发。辽宁省盘锦市辽滨经济区基础设施建设和投资主体，是本信托计划借款人。 （2）.盘锦建投。辽宁省盘锦市土地整理、基础设施建设和投资主体，是本信托计划担保人。 （3）.辽东湾新区管理委员会。国家级开发区管委会，率属于辽宁省盘锦市政府管辖，是本信托计划应收账款的债务人。 （4）.抵押物。抵押物位于辽宁省盘锦市辽东湾新区，北至真方街，东至大工路、西北至规划路，具体位置如下： 抵押物明细如下： 根据深圳市世联土地房地产评估有限公司于2013年9月13日作出的评估报告显示，抵押物估值如下： 据耶鲁财富研究员调研得知，2014年6月，盘锦市辽东湾新区“华源时代城”住宅均价3700元/平方米。 二、借款人?鑫诚开发?简介 （一）公司简介 公司成立于2010年11月，注册资本76420万元，唯一股东是辽宁省盘锦市盘锦辽东湾新区国有资产管理办公室，是辽东湾新区城市基础设施建设主体，主要负责辽滨沿海经济区城市基础设施和保障房建设等业务。 公司拥有7家全资子公司，1家控股子公司，基本状况如下： 公司主要在建项目如下： （二）财务简介 截至2013年12月31日，公司总资产124.76亿元，净资产63.05亿元，资产负债率49.46%；其中有息负债34.61亿元，有息资产负债率27.74%；2013年1-12月，公司实现主营收入3.83亿元，净利润总额22131.72万元；2011-2013年，公司经营净现金流分别为-10.02亿元、0.41亿元和-17.76亿元。 （三）信用状况 据人民银行征信系统查询结果显示，截至2013年8月27日，公司贷款余额17.76亿元，信用记录良好，无逾期贷款；对外抵押担保22笔合计10.48亿元。 公司于2014年发行了7年期14亿元企业债券（名称：14辽滨鑫诚债，代码：1480157），票面利率为8.1%，2014年债券主体信用评级为AA