长春佳泰帝景城IMC整合传播策略 集美组.ppt

* 本案的商业部分如何推广？ 本案产品规划为城市综合体，商业规划和宣传是否要遵循HOPSCA的原则？ HOPSCA真的适合中国吗？ 1、HOPSCA的定义中对区位的限制导致中国能适应的城市不多。一个大的城市综合体又要要求在城市核心位置上，本身就是个矛盾。HOPSCA在巴黎的拉德芳斯可以兴盛，在美国纽约的曼哈顿中央商务区可以兴起，因为美国的城市建设较早，已经到了新陈代谢的周期，美国很多城市的市中心有大量的工业时期留下的工厂、生产车间，这是城市规划对HOPSCA的生存机遇。 而中国的城市建设起步晚，城市规划盲目而媚外，市区规划现状已然如此，再作茧自缚已不可取。纵观中国的城市，一个显著的特征就是：市中心缺少大盘。且城市核心位置几无可用之地。这种情况下，建设HOPSCA的难度可想而知。 2、以HOPSCA的规划要在核心位置大块拿地，必然要求开发商雄厚的资本实力和强大的政府背景，一个证明就是新天地的政府指导行为，万达是个特例，运营到第三代商业地产万达玩起了HOPSCA，可是看看万达成都等HOPSCA的尴尬局面，以及万达集团的高负债率，其天马行空的想法不敢说失败，至少已经穷途末路。 3、中国房地产一直在学习，从早年大规模的学习日本，到如今瞄上欧洲，照搬美国，几许成败也许需要时间来印证，中国的城市现状造就HOPSCA只能是有中国特色的HOPSCA。 * 本案的商业部分如何推广？ 本案产品规划为城市综合体，商业规划和宣传是否要遵循HOPSCA的原则？ 对本案的商业推广建议，以及对HOPSCA宣传的几点反思 1、是定位为一站式购物的HOPSCA，还是大型的地标性城市建筑综合体？看似一样，喊出来的效果不同。HOPSCA解释起来比较复杂，让别人接受同样费力，国内炒作HOPSCA概念鲜有成功。不说老百姓，销售顾问也无法很好的解释清楚。因此，对于本案来说，老旧的复合地产或者城市综合体的概念可能更适合取代HOPSCA，以作为推广的主题。 2、如果是真正意义的HOPSCA，前期的形象当然以商业打头阵。先推Shopping mall，一个项目要成功，当然要有人气，而商业无疑是凝聚人气的第一选择，且真正的HOPSCA商业招商相对容易，先不管销售情况，至少人气已经凝聚。当然，唯一的前提，就是项目必须位于市中心。对于本案来说，则只能先推广住宅，再推广商业。因为本案从地段和规模上，都不具备形成真正的HOPSCA的条件，其实整个中国也基本没有满足条件的开发商，数家大型开发商在政府的指导下联合开发才有可能。 3、在住宅销售差不多时，作为社区补强行产业为主要思考方式来定义本案所有的商业，最好的选择就是超市、然后是类似欧亚卖场一样的大型MALL。最好能和欧亚这样的知名商业经营公司达成协议联合经营。如果急于收回资金，则可以先招商，再以带租约的方式进行销售，而写字楼产品，则建议以租为主，一个原因是现阶段的写字楼易租难售。另一个就是销售的话会在一定程度上冲击到商业物业的投资客户。 4、五星级酒店可以按产权酒店的方式出售，最好的方式还是持有，如果要销售，时间段上要和商业物业的销售错开，否则会相互影响。 5、至于沿街门市最省力的方式是宣传商场的时候带出销售。否则就按照商业内街的方式整体包装。 * 商业去化规划建议示意图 0-如果按照长春市的惯例形成绿化带则对产品销售会造成一定影响。 1-商业热度1区，根据后面依托产品的不同而不同，MALL的话有可能会要求封闭，也能规划 2、3区-适合规划主题商业街，2区可作为步行街，规划，3区可作为餐饮一条街。 4-4区适合做社区附属商业，如网吧理发店美容美发等待。 按照目前长春市的房价水平，对于普通住宅来说3000-3500元为消费者可接受的中档楼盘价格。 以此为基础上下浮动500元，2500元以下为低端产品。2500-3000元为中低档产品。3500-4000元为中高档产品。4000元以上开始进入高端产品。 根据客源选择界定了本案定位为中档偏高的产品。因此3500元以内的起始价格区间比较适合本案。 商业物业部分，相对困难。如果有大型超市进驻，抑或大型卖场进驻，会拉动整体价格走势。从目前阶段看，通过销售住宅积累人气和知名度再销售商业应该成为必要手段。 对于门市房的定价，目前周边的门市房租金普遍偏低，投资回报难以对其售价做有效的支撑。因此门市房的价格建议以不超过7000元为宜。如果延后销售，则能创造更高的利润价值。 * Hot Tip 关于本案的销售价格建议 * 关于广告推广的主题 这里是帝王之家 这里是新古典主义与现代建筑之间最后的奢华 这里是人中之龙的摇篮 区域：东城龙脉 点睛之笔 产品：做人中龙凤 住帝景豪宅 风格：ART DECO典藏一生的极致奢华 THANKS 谢 谢！！ * The End * * 147m2三