中原2007佳兆业地产惠州项目商业市场分析.doc

PAGE PAGE 64 谨呈：佳兆业地产 深圳中原地产惠州分公司F组 2007年8月21日 TOC \o "1-3" \h \z \u 一、惠城区域商业发展的现状及趋势 6 1.惠州商业发展的整体状况及展望 6 1.1惠州整体商业发展的现状及区域定义 6 1.2惠州商业发展的现状及展望 9 2.惠城区商业发展的格局分析 9 2.1惠城区商业发展格局简述 9 2.2影响商圈的主要因素 10 3.惠城区主要商圈及其消费分析 11 3.1 花边岭商圈——目前惠州最具人气的核心商圈 11 3.2 西湖商圈——惠州最早形成的商圈 12 3.3 江北商圈——未来最具发展潜力的商圈 13 二、惠城区商业行业分析 14 1.零售商业分析 14 1.1零售商业特点分析 14 1.2惠城区零售商业分析 21 1.3惠城区零售商业零售引力法则分析（Reilly 法则） 25 2.文化娱乐行业分析 31 2.1文化娱乐行业特点 31 2.2惠城区文化娱乐分析 31 2.3惠城区文化娱乐业波士顿矩阵分析 31 3.餐饮行业分析 34 3.1惠城区餐饮业发展现状分析 34 3.2惠城区餐饮业波士顿矩阵分析 34 4.专业市场分析 37 4.1惠城区专业市场分析 37 4.2本项目专业市场发展机会分析 39 三、惠城区商业房地产市场分析 40 1.惠城区商业房地产市场情况分析 40 1.1惠城商业发展的主要特征 40 1.2惠城商业空间发展态势 40 1.3惠城商业经营模式分析 41 2.商业房地产消费者分析 41 3.惠城区商业房地产价格分析 51 3.1不同业态承租能力分析 51 3.2惠城区主要商业片区租售价格分析 52 四、商业及商业房地产的开发与经营模式分析 55 1.商圈对商业发展的影响 55 2.商圈形成的条件与影响因素分析 56 3.商圈格局与商业业态的相互影响 58 4.商业房地产的开发模式 59 5.商业房地产的经营模式 60 五、综合型商业项目的开发模式 61 1.综合型商业项目开发的主要思路 61 1.1城市综合商业开发的定位依据 61 1.2城市综合商业开发的主要方法 62 2.综合型商业项目开发的功能构成 63 3.综合型商业项目中各功能的组织与协调 64 3.1综合体各功能板块之间的关系 64 3.2综合体各功能板块之间关系协调 65 六、综合型商业项目案例分析 66 1.项目基本情况调查 66 1.1项目发展背景 66 1.2项目基本情况 67 2.项目规划设计分析 67 2.1各个功能区规划设计 68 2.2核心功能区 69 3.项目营销策略分析 70 3.1项目定位 70 3.2项目营销目标 71 4.项目成败关键总结 71 七、本项目商业在惠州商业中的地位与作用 72 1.惠城区各组团商业发展预测 72 1.1预测条件 72 1.2惠城区各组团商业发展预测 72 2、江北未来主要商业格局 74 3.本项目商业可实现的商业地位与作用 75 3.1实现条件 75 3.2本项目的地位与作用 75 八、项目商业各业态 76 1.项目商业各业态可利用的市场机会 76 2.项目商业各业态可利用市场机会的总量与结构 77 2.1项目辐射市场范围的确定 77 2.2市场机会总量与结构 79 3.本项目商业各业态的SWOT分析 81 3.1项目各业态SWOT分析 81 3.2项目商业整体SWOT分析 84 4.本项目商业各业态吸纳市场消费容量分析 84 4.1商业房地产需求量测算方法 84 4.2零售业市场容量测算 91 4.3餐饮娱乐业市场容量测算 95 5.本项目商业各业态面积建议 100 5.1本项目商业业态建议 100 .2本项目商业面积建议 101 5.3 本项目商业定位建议 103 5.4 本项目商业价格预测 104 一、惠城区域商业发展的现状及趋势 1.惠州商业发展的整体状况及展望 1.1惠州整体商业发展的现状及区域定义 惠州市在城市布局上与其它二线城市不同，最早开发的惠城区已形成的相当的城市规模，随着近十年经济的发展和工业布局的成型又出现了惠阳和大亚湾两都市区。近年来，各区域根据不同发展规律，在整体惠州经济