物业管理法律纠纷和风险规避汇总.ppt

物业管理法律纠纷和风险规避汇总;劳动合同法带来的法律冲击;物权法带来的法律冲击;不有利的方面： 限制了业主大会之成员权 限制了业主大会的成立与业主委员会的选举 在业主决策程序中增加了业主总人数的投票要求 增加了专项维修资金使用的难度 混淆了共有权与共用部分的概念 混淆了管理人与管理服务人的概念 混淆了管理规约与业主公约的概念 专有部分、共有部分界定不清 没有赋予业主大会、业主委员会的诉讼主体资格 相邻关系、地役权的内容粗糙不明晰;不动产所有权的构成;建筑物区分所有权的构成;业主的建筑物区分所有权《中华人民共和国物权法》第六章;《物权法》与原《物业管理条例》的区别;《物权法》与原《物业管理条例》的区别; 业主与非业主使用人身份界定 业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人 ……《物业管理条例》规定的房屋所有权人 非业主使用人……物业使用人、住户、租户等 不动产所有权……按国际惯例以产权证书确认 没有办理产权证书……签订了售房合同 发展商将客观上已经交付了房屋 业主 业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和《中华人民共和国婚姻法》界定;业主总人数;;对于不动产物权： 其依法律行为而发生变更者，按照物权法不动产统一登记规定，即无论其所有权的移转，担保物权、或用益物权的设定，及不动产物权的抛弃，均须经登记，始生效力 非依法律行为而取得不动产物权，如继承、强制执行、公用征收、法院判决等，非经登记，不得处分;管理人 业主 业主大会 业主委员会 政府主管部门及相关部门 管理服务人 物业管理公司 管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者;共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题 共用部分之存在是物业管理存在的前提基础;专有部分与共用部分之范围界定;专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间;专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间;专有部分之最后粉刷层说 专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间 最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层 各种管线的共用部分与专有部分划分 专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施;住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位 一般共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等 共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备 一般共用设施设备包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等;架空 层、 停车 场、 会所 、绿 地所 有权;建筑物区分所有权的法律关系; 单独所有、专有 专有部分 建筑物区分所有权之标的 适用于不动产物权规定 使用 区分所有权人专用 约定共用 由区分所有权人按应有部分共有所有权 不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通