昆明房地产市调研报告年月.ppt

2017年昆明市土地成交TOP前10 ?2017年上半年成交地块最高总价为16.99亿元，为商业用地，由万达竞得。成交总价前十以住宅用地为主，为万达、北大资源和新希望获取。 土地市场小结 供求价：2017年上半年，昆明土地市场成果喜人，量价齐升，出现整体供销两旺的景象。供应3647亩，成交面积4675亩，成交单价425万元/亩，成交总金额198.54亿。土地供应相对减少，但成交面积、单价、金额均有一定幅度上涨，土地市场一路飘红。 土地性质：上半年纯住宅用地供应1952亩，成交2701亩，楼面地价2159元/㎡；商业用地供应744亩，成交1331亩，楼面地价2265元/㎡；住宅兼容商业用地供应771亩，成交662亩，楼面地价3129元/㎡。?区域板块：南市区和西市区为17年上半年土地供求热点区域；西山板块由于万达拿地影响，17年供求价均处于高位。 Part5 昆明市商品房销售市场 历年主城区销售数据 统计数据显示，2016年昆明主城各类商品房共成交11.5358万套，相比2015年增加3093套，同比上涨2.76%；各类商品房总成交面积1011.7700万平方米，相比2015年增加11.4212万平方米，同比上涨1.14%，继2013年以来，连续第四次全年商品房成交量突破十万套，且全年成交面积超过千万平方米。 2016年城区月度成交走势 整体分析可以看到，2016年昆明楼市各类商品房成交走势相对较为平稳，抛开受春节假期影响多日成交挂零的2月份，各月份成交量没有出现太大幅度的波动。其中，2016年6个单月成交量突破万套的月份各类商品房合计成交68319套，除了10月和12月的单月成交量分别在13000套和12000套以上外，其余4个单月成交超过万套的月份，月均成交量均在11000套上下。而成交不足万套的4月、5月、7月、8月、11月单月成交量也均维持在8000—9000套的区间，全年整体成交走势未有大幅震荡出现。 2016年城区月度成交走势 政策性因素影响明显： 2016年9月30日，北京率先提高贷款购房首付比例收紧调控，随后的十一长假期间，先后有21个城市相继以限购或限贷的方式加码楼市限制性措施，为了规避政策加码风险，2016年10月昆明楼市出现一波成交高潮，甚至部分购房者趁假期火线买房，致使2016年国庆期间昆明楼市1252套的商品房成交量创近五年同期最高，并直接带动当月成交量全年最高。 2016年城区季度成交走势 年初2月昆明楼市不足2000套的成交量也是因政策所致。据了解，自2016年2月1日起，昆明开始实行新版购房合同，由于新版合同内容增加多项开发商监管内容，并引入惩罚性赔偿金条款，使得开发商在与客户签订购房合同时更为谨慎，这也导致2月份网签备案量下降。而结合次月昆明楼市成交快速上涨的情况推测，新版合同更换影响的部分备案量被挤压到了3月成交。 除此之外，2016年多次出现的楼盘涨价信息，某种程度上也在起到推动昆明楼市成交的作用，而反观上调售价依旧能够取得良好销售业绩的楼盘，无外乎大品牌、高品质、配套齐全、地段出色的优质项目，这似乎也说明2016年昆明楼市上行发展的同时，行业两极分化也在不断加剧。 2017年上半年供销存价情况 ?2017年上半年商品房供销存南市区占主力（供占39.94%，销占38.80%，存占37.51%）；其次为呈贡区，东市区各项占比均最小。昆明市最高售价约15000元/㎡（精装）。 2017年上半年物业类型供销存 截止2017年6月商品房存量2778万㎡，较2016年底下降了145万㎡；按照2017年上半年月均去化107万㎡计算，还需26个月消化。单纯住宅来讲，存量503万㎡，需去化7个月可去化完毕，但据调研目前截止到9月份，市场住宅存量约360万方，按照目前的去化速度，4-5个月即可去划完毕。 2016-2017年开发商业绩TOP20 俊发地产作为本土企业，具有强大的客户号召力，在2016年及2017年均保持第一的销售额； 2017年上半年完成销售额591.33亿元，2016年上半年完成销售额422.97亿元，同比增长39%；其中TOP20开发商所创造的销售额占整体市场的60%； 2017年上半年前20房企销售金额占比60.4%，较2016年上涨了5个点，品牌房企市场份额进一步提高。 商品房市场小结 昆明市2017年上半年新增供应494.81万㎡，成交量640.56万㎡，成交均价9232元/㎡。昆明是二线半、三线典型城市，商品房住宅截止到9月底约360万方存量，去化周期在4—5个月左右。商品房供销存主力依旧是南市区，其次为呈贡区；东市区供销存占比均最小；昆明市市场均价10000—11000元/㎡。 昆明市房地产市场发展预判 （1）昆明房地产市场发展仍具备潜力：从全国城市